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关于促进我区房地产业平稳健康发展的建议案 区人民政府： 为促进我区房地产业平稳健康发展。区政协成立专题调研组，深入相关职能部门、房地产开发企业、房产中介机构以及主要楼盘进行调研视察，认真分析当前房地产业发展形势及运行特点，提出规范房地产市场秩序，促进房地产业发展的应对措施，经区政协xx届xx次主席会议讨论决定，形成本建议案。 一、当前我区房地产业发展的基本情况及运行特点分析 近年来，区政府及住建、国土资源、房管等部门高度重视房地产市场运行监管，严格开发企业准入，充分利用现有土地、依规控制规划指标，规范房屋交易办证，使我区房地产业比较健康地发展。截至目前，全区房地产开发企业x家，其中二级资质x家，三级资质x家，四级资质x家，未定级（暂定资质）x家，外商投资企业x家，外来分公司x家。随着新城区开发与“三旧”改造力度的加大，房地产市场容量扩大，开发投资、竣工面积、商品房销售面积等主要指标均较快增长。2011年至2015年4月底，全区房地产新开工面积x万平方米，累计完成投资x亿元，已竣工面积x万平方米，目前正在施工面积x万平方米，已报建计划今年开工的面积约x万平方米。2011年至2014年，全区通过挂牌、拍卖方式出让住宅用地x宗，面积x公顷，出让价款x亿元；房产税收入x亿元，建安税收入x亿元，占地方税xx%。可以说，房地产业是近年来我区经济发展影响较大、行业关联性较强、财政贡献率较高的一大产业。预计未来10年，房地产业仍然是我区地方财政收入中较具活力、较有潜力的行业。 但是，去年以来，我区房地产市场逐步走向低速，商品房交易量不断萎缩，从供不应求向供大于求转变，其主要原因： 一是对房地产企业的开发经营引导不够，行业发展环境有待优化。我区房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，地方政府对房地产企业的开发经营引导力度不够，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。加上近几年对房地产的调控，尤其是“一刀切”对二手房转让所得征收20%的个人所得税，二手房转让税费尤其是个税核定不够合理、程序繁琐等原因，造成了不少二手房成交难或交易没有进入市场，这既减少了地方财政收入，也不利于商品房、二手房的有效流转，影响了房地产市场的发展。2014年全区当年度办理商品房交易监证xx宗，建筑面积xx万平方米，总成交金额xx亿元，比2013年下降xx%。 二是在建房地产项目成本处于高位，商品房销售走势不容乐观。近几年我区商品房价格明显上涨，主要原因是土地价格上涨，如在建的文冠路下窖片区楼盘，每亩土地均价x万元，按照容积率折算，建筑楼面为x元/平方米，加上税费、建材及工价等因素，开发成本每平米已接近x千元。持续近x年的房地产开发、销售热潮，已消化了大部分刚性需求，随着经济增长放慢、金融市场发生变化、购房者理念的改变，前几年的“炒楼花”热已经退火，再加上不少市民选择到xx市中心城区购房，也在一定程度上影响了本地的住房消费。自去年2月份以来，我区各楼盘销售已出现了明显的滞销现象，尤其是x平方米以上的“豪宅”出手困难，在未来的一段时间内，我区商品房“有价无市”问题仍十分突出。 三是房地产开发量过大，商品房库存量增加。据统计，全区商品房2011年以前已开工未竣工面积x万平方米，2011年至2015年4月新开工面积x万平方米，计划今年开工的面积x万平方米，以上共计开发建设x万平方米。而全区2011年至2014年共办理商品房合同登记备案x宗，建筑面积x万平方米，其中已交易x万平方米，如果按已预售未备案的x万平方米估计的话，那么全区已建存房可售及新建需售房源约x万平方米。从目前我区住房的销售情况来看，现有房源还需要未来x至x年才能消化。可以说，我区房地产开发量已经达到超饱和状态，未来开发规模或将超历史记录，仅城区2014年出让的x宗土地面积就近x亩，可建面积近x万平方，加上“三旧”改造项目以及正在完善手续的小型商品房，市场供给将进一步加大，房地产市场供大于求的格局更难以改变。 四是开发企业资金紧缺，投资将趋于整合。房地产业是资金密集型的行业，资金投入量大，建设周期长，对金融支持依赖性较强。我区房地产开发企业大都是小企业，资金实力不足，部分企业主要依靠银行贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。目前除少部分实力较强的企业外，一些中小规模的开发公司出现资金短缺问题，一些“三旧改造”项目，不得不找合作伙伴或转让。在这种大环境下，房地产开发行业将趋于整合，一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。 五是市场配套体系不完善，“双违”问题比较突出。当前房地产行业暴露出诸多问题，信息不对称、企业不诚信、业主不满意，开发商不履行承诺、虚假宣传、合同约定事项不兑现、不能及时