办公商业综合体商业大厦商务商业可行性研究报告.doc

目 录 1 1.1 项目名称 1 1.2 投资单位概况 1 1.3 可行性研究报告编制依据和原则 2 1.3.1编制依据 2 1.3.2编制原则 2 1.4项目概况 3 1.3.1项目建设地点 3 1.3.2项目建设规模和内容 4 1.4主要建设条件 5 1.4.1区位及交通条件 5 1.4.2气候条件 7 1.4.3水、电、气及通讯条件 7 1.4.4地质条件 8 1.4.5前期工作条件 9 1.5投资估算和资金筹措 10 1.5.1投资估算 10 1.5.2资金来源 10 1.6主要技术经济指标 10 1.7结论 12 第二章 市场分析与预测 13 2.1 2010年中国宏观经济运行状况分析 13 2.1.1 GDP增长情况 13 2.1.2固定资产投资增长情况 14 2.1.3消费品零售总额增长情况 14 2.1.4城镇居民人均可支配收入增长情况 15 2.1.5 2010年中国房地产市场分析 16 2.2市场供给现状分析 17 2.2.1昆明房地产市场投资情况分析 18 2.2.2市场供应量 20 2.3市场竞争力分析 23 2.3.1办公写字楼市场分析 23 2.3.2商业市场分析 29 2.4昆明房地产市场走势预测 30 2.4.1土地市场 30 2.4.2经济前景与昆明写字楼发展 31 2.4.3城市更新昆明房地产发展 32 第三章 建设条件与场址 35 3.1主要建设条件 35 3.1.1位置及交通条件 35 3.1.2场址条件 37 3.1.3气候条件 38 3.1.4自然灾害 39 3.1.5公共设施条件 40 3.1.6环境条件 41 3.1.7征地拆迁条件及施工条件 42 3.1.8城市规划或区域性规划要求 42 3.2场址现状 42 3.2.1地点与地理位置 42 3.2.2场址土地权属类别及占地面积 44 3.2.3场址利用情况 44 3.3综合办公楼建设地址基本情况表 44 第四章 建设规模与建筑方案选择 46 4.1综合办公楼建设的规模 46 4.2建筑方案 46 4.2.1建筑设计指导思想与原则 46 4.2.2设计依据及设计条件 47 4.2.3建筑艺术与风格 48 4.2.4建筑方案选择 49 4.3总平面布置 51 4.3.1布置原则 51 4.3.2总平面布置方案 51 4.3.3竖向布置 53 4.4配套及辅助设施 56 4.4.1供水 56 4.4.2排水 58 4.4.3防洪防涝 59 4.4.4供电 59 4.4.5消防系统 64 4.4.6通风空调 65 4.4.7照明系统 65 4.4.8弱电设计 66 4.4.9道路及泊车组织 68 4.4.10燃气工程规划 68 4.4.11防雷接地 69 4.5绿化 69 第五章 节能、节水措施 71 5.1节能措施综述 71 5.2用能标准及节能设计规范 71 5.3能耗指标及分析 72 5.4主要的节能措施 72 5.5节水措施 74 5.5.1使用节水型卫生器具和配水器具 74 5.5.2开发第二水资源——中水 75 5.5.3雨水利用 76 5.5.4消防贮水池的设置及加压 76 第六章 环境影响和环境保护 78 6.1指导思想 78 6.1.1主要依据 78 6.1.2总体要求 78 6.2项目主要产污情况 80 6.3施工期污染源分析及处理 80 6.4运行期污染源分析及处理 82 6.5建设地点环境现状 83 6.6项目建设与运营对环境的影响 84 6.7环境保护措施 85 6.8环境影响评价 89 第七章 劳动、安全、消防 90 7.1设计依据和主要技术规范及标准 90 7.2危害因素及危害程度分析 90 7.3安全及消防设施 91 7.4避 雷 92 第八章 组织机构及项目实施进度 94 8.1 项目组织机构 94 8.2运作机制 94 8.3项目实施进度 95 第九章 投资估算和资金筹措 98 9.1 编制依据 98 9.2其他费用编制说明 99 9.3项目总投资 99 9.3.1建设投资 100 9.3.2分项工程投资估算 100 9.4资金筹措 101 第十章 财务评价 102 10.1财务评价基础数据与参数选取 102 10.2营业收入及税金 103 10.3成本费用估算 103 10.4融资前财务现金流量分析 103 10.5融资后财务现金流量分析 104 10.5.1资本金财务内部收益率 104 10.5.2静态分析指标 104 10.5.2偿债能力分析 105 10.5.3财务生存能力分析 105 10.6不确定性分析 105 10.7盈亏平衡分析 106 10.8财务评价结论 106 第十一章 风险分析 108 11.1 风险因素识别 108 11.1.1 市场风险 108 11.1.2 工程风