北寒村城中村改造项目策划方案.ppt

②福建融恩集团投资２８亿建设的迎泽世纪城项目、台湾海唐集团投资20多个亿建设的海唐广场项目、山西省路桥集团建设的森林大道项目 ③ 专业市场：地区东部北侧是普国汽配城、明珠装饰广场和华北机电城 ④ 酒店：红沟村建设有万豪大酒店、致远文化创意园等项目等。 1、政府的目标是—— 2、企业目标 3、实现政府和企业目标的关键因素 体量价值、区位价值和景观价值是区域最核心的三大价值 北寒村凭借其强势的景观资源和优越的区位条件，未来的开发将促使区域功能实现整体升级，通过高附加值功能替代低附加值功能，优化产业结构，最终实现区域的复兴。 结合以上多方面的分析，我们确定本项目的总体发展战略 功能布局原则： 保证地块内外部交通的通达性； 资源价值最大化：尽量均衡土地价值；节点均匀布置； 地尽其用：考虑狭窄地块的合理应用；尽量保证大规模地块的完整性。 二、交易结构设计-方案1 本交易结构为股权投资模式，以合作成立的A公司（项目公司）为开发主体。 本项目由北寒村村委会改制的公司发起，拟成立A公司。其中由北寒村村委会改制的公司以其合法持有的土地使用权入股，占 %的股权；由具有商业地产丰富经验的专业机构以部分资金及其技术、管理、服务等入股，占 %的股权；由新时代信托（或某基金管理公司）募集的资金设立的信托计划（或有限合伙企业）入股，占 %的股权。 本交易结构没有担保措施，股权募集对象为：1、认可本项目良好的发展前景，尤其是产业内的投资者；2、具有较高风险判别能力和承受能力。 本次募集起点为 万元。 二、交易结构设计-方案2 本交易结构为股权投资模式，以村集体改制的公司为开发主体。 交易结构：信托公司设立结构化信托产品，其中向社会募集的资金为优先级资金，由具有商业地产丰富经验的某专业机构出资成为劣后级资金。出现风险时，优先承担风险的是劣后级资金。此外，村集体改制的公司以其**%的剩余股权质押给新时代信托股份有限公司，作为担保措施。 投资方式：所募集资金参股村集体改制的公司。 资金运用方向：运用于太原市万柏林区北寒村城中村环境综合整治改造工程项目建设。 收益率预测：优先级15%/年，劣后级 %/年。 收益来源：土地出让金的返还、未来经营性收入、销售收入等。 二、交易结构设计-方案3 二、交易结构设计-方案4 本交易结构为股权投资模式，以合作成立的集团公司为开发主体。集团公司由以下三方构成：1、北寒村全体村民以土地为实物出资成立公司Z，资产主要为北寒村村民土地及现有房屋。2、众多有意向开发的公司认购新时代信托成立的信托计划。3、北寒村村委会改制的公司，资产为村委会的土地。 北寒村的安置工程由集团公司统一负责，集中在北寒村地块内的某处进行集中安置。 其余地块分割由集团公司和认购信托计划的意向开发公司再次共同组建新的项目公司(A、B、C、D)进行分别开发。 开发完成后由项目公司销售，集团公司与意向开发公司按之前约定比例进行分成或分红。 信托公司作为受托人与村委会、公司Z共同管理集团公司。 三、项目公司管理 （一）团队建设 1、总经理： 2、开发副总：由总经理提名，董事会表决通过； 3、经营副总：由董事会提名并表决通过 4、行政总监：由董事会提名并表决通过 5、财务总监：由董事会提名并表决通过 （二）管理机制 ﹡股东会（9名） 1、成员：北寒村村委会改制的公司、新时代信托股份有限公司（或有限合伙）、某商业地产丰富经验的专业机构； 2、股东会选举 为董事长，及其他四名董事，以及一名独立董事组成董事会； 3、新时代信托股份有限公司对股东会决议有一票否决权。 4、股东会是公司的权力机构，行使下列职权： 三、项目公司管理 股东会的职权 1、决定公司的经营方针和投资计划。 2、选举和更换董事，决定有关董事的报酬。 3、审议批准董事会的报告。 4、审议批推公司的年度财务预算方案、决算方案。 5、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案。 6、对公司增加或者减少注册资本做出决议。 7、对公司发行债券做出决议。 8、对股东向股东以外的人转让出资做出决议。 9、对公司合并、分立、解散和清算等事项做出决议。 10、修改公司章程，以及公司章程规定需由股东大会决定的事项。 三、项目公司管理 （二）董事会（5名）： 1、董事长： ； 2、董事：由投资者代表组成； 3、独立董事：由具备管理能力的专业的第三人担任（某商业地产丰富经验的专业机构指派）； 4、董事会对股东会全权负责： （一）召集股东会会议，并向股东会报告工作； （二）执行股东会的决议； （三）决定公司的经营计划和投资方案； （四）制订公司的年度财务预算方案、决算方案； （五）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；