对物业公司改制工作的思考(调研报告).docVIP

对北京祥龙物业经管理有限公司 合并重组改制工作的思考 李 克 2010年9月，根据祥龙公司《关于实施经营结构调整和体制改革的决定》（京祥发【2010】145号），北京市运输公司和北京市恒物物产公司实施整体合并改制，组建北京祥龙物业经营管理有限公司（以下简称：祥龙物业公司）。两个公司合并运行一年来，经营稳定，效益有较大提高。作为资产重组和改制工作的参与和执行者，回顾一年的工作有一些体会起来，对今后的工作有意义。 一、国有老企业转型特点突出 重组改制前的两个企业，前身都是具备六十年左右历史的全民所有制企业。一个曾经是北京市乃至全国最大的道路货物运输专业企业；一个曾经是北京市最大的木材营销专业企业。在企业改革、市场经济的竞争中，历经多次企业整合和经营结构调整，最终走到一起。“十一五”期间两个企业在祥龙公司的领导下，较好地完成企业整合、经营结构调整、提高市场竞争能力、国有资产保值增值等各项任务。形成了以物业经营管理为核心业务的经营业态；初步实现了企业经营方式的转变；全面较好的完成“十一五”期间祥龙公司下达的主要经营指标和发展任务。这两个企业具有相同的历史背景和经历，沐浴了社会主义市场经济的洗礼和国有产权制度的不断变革。好比两个“孪生兄弟”，在转变经营模式过程中，其相同的特征突出：可概括为“老、重、差、弱”。 ㈠ 企业员工老”化 在职职工1468人。聘用人员198人。离退休人员11338人。其中离休214人，退休11124人。在岗职工779人，平均年龄46岁。不在岗职工689人，平均年龄超过52岁。 员工老化在企业管理和经营理念方面，体现出观念陈旧、方法传统，接受新生事物慢，年轻的员工很难融入队伍中。员工代沟跨度大沟通困难。 ㈡ 企业负担重 因物业公司由北京市运输公司、北京市木材公司、北京华通企业经济发展总公司、北京市北通实业公司、北京市机电设备总公司、北京市恒物广安经贸公司、北京市恒物经贸发展有限公司等7家老二级企业整合而成。原企业的承继性的负担随之带来。主要体现两方面： 第一，各种政策性福利补贴 仅一万多人的离退休人员的成本费用就很可观。各种政策性的福利补贴、供暖费用报销等。这种负担随时间推移不断增多。另外原企业在多次清退安置富余员工过程中，为维护企业稳定需要而各自制定多种政策规定，如马上清理和统一，也很难。特别是涉及职工个人利益的，容易引起矛盾和职工上访。 第二，历史遗留的问题多 重点是在原企业历次调整、合并、分化后，因国家政策的影响，造成部分房屋土地法人权益归属分离。给企业经营活动带来负面影响很多，物业公司必须抽出专人和精力、资金来解决。这些资产方面的遗留问题，对企业整体改制，资产确定，绩效评价都有影响。 ㈢ 经营资源缺乏，资产品质差 由于是老国企，从原来的经营领域逐步退出，面对市场竞争，被迫共同选择承继性物业经营领域。物业公司的物业经营资源基本集中在原办公用房、场地。另有部分历史形成的房地产开发遗留建筑物和场地。虽然产生经营效益，但是资产权属和帐务处理也存在较大的问题，需要假以时日，依据政策和相关基础材料，认真解决。 目前物业公司拥有土地108宗，面积70.94万平米。用于经营性土地57宗，面积约32万平米，占总量的45％。非经营性用地71宗，面积约14万平米，占总量的20％。混合用地10宗面积约25万平米，占总量的35％。 物业公司拥有房屋210处，建筑面积约99.7万平米。其中用于经营性房产102处，建筑面积约37万平米，仅占总量的37％。实际能够投入经营，产生效益的房产面积约31万平米，仅占建筑总量的31％。 ㈣ 承继性物业其它物业公司不同 一是经营管理的资源属性不同。社会一般物业企业受托管理他人名下的品质较好，有一定规模的小区、写字楼等。物业公司经营管理的房产基本是众多企业存续下来的老旧厂房和职工宿舍，品质较差。目前，31万平米的经营性房产中，只有约11万平米有一定规模且品质较好（包括：祥龙商务大厦、茶马大厦、小关商住楼、五路展销楼、民生银行商业楼、广安门综合楼、东铁营底商、望京底商、白纸坊底商等十余处）。职工宿舍108处建筑面积约60万平米，占房屋总量的59％。职工宿舍大部分建于上世纪60年代至80年代，房屋设施陈旧老化。物业公司为职工宿舍承担各种维修和费用成本600万元。二是企业性质和社会责任不同。社会一般物业企业是通过管理服务创收，把企业利益最大化作为第一目标。物业公司不仅要追求经济效益，完成国有资产保值增值任务。同时要承担一定社会责任，保持企业稳定、政治和谐。如：近60万平米的职工宿舍维护修缮成本支出；620余名内退人员开支；11000余名离退休人员开支；大量历史遗留问题的解决二、重组合并改制给企业带来活力 两个历史悠久的老国企历经改革开放、搞活和社会主义市场经济的的不同阶段。在重组合并改制前，虽然取得经济效