房地产培训讲义(修改).docVIP

修改处为咖啡颜色 房地产开发企业所得税培训讲义 ●房地产开发经营业务范围 房地产又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。 我国房地产开发与经营形式呈多样性。按开发对象，可划分为土地开发、房地产综合开发；按开发项目，可划分为单项开发、综合开发；按开发进度安排，可分为一次性开发和滚动开发；按开发地点，可划分为城市开发、城镇开发和农村开发。 房地产开发企业开发经营业务的范围包括①土地的开发、②建造、销售住宅、③建造、销售商业用房④建造、销售其他建筑物、附属物、配套设施等开发产品。 ●房地产行业的特点 1．运作环节多。房地产开发从土地取得到售后服务，期间要经过开发用地取得、规划设计、建筑承包、竣工验收、对外销售、售后服务等多个环节。 2．投入金额大。由于房地产项目产品的高价值性且建设开发周期较长，对资金需求量较大，因此房地产开发企业的自有资金量是否充足、融资渠道是否畅通极为重要。 3．产业链长。房地产涉及建筑材料、施工安装、装饰装潢、家居家电、通信网络、水、电、服务等许多行业，与其他行业关联度密切，具有很强的经济带动性。 4．社会影响面广。房地产的经营与开发活动涉及环境改造、百姓安居、劳动就业等，对创建和谐社会和国民经济发展起到举足轻重的作用。 5．投资风险高。由于房地产业受资金占用量大，投资周期长、市场需求变化快，宏观经济影响大等因素的影响，房地产业存在较高的投资风险。 ●房地产业的生产经营流程 一、注册登记。 1.根据我国城市房地产经营管理条例规定，设立房地产开发公司除应符合《公司法》规定的设立条件外，还应当具有下列条件在： （1）100万元以上的注册资本。 （2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请合记。 二、土地取得 根据我国法律规定，房地产开发企业主要有出让、规划和其他取得国有土地开发权方式。 1.出让方式取得。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。 协议出让方式取得是一种特殊的取得开发土地使用权方式，通过协议方式取得土地使用权形式的，必须经上级人民政府批准。 2.划拨方式取得。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用权者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一般用于国家机关、经济适用房、廉租房、公益事业等项目。 房地产企业取得土地开发使用权后，还需要凭借建设用地规划许可证、到政府土地行政主管部门申请开发建设用地、办理土地征用划拨或出让等相关手续。 3.其他方式取得。主要是指房地产开发企业在经济活动中通过债务重组、吸收合并、投资方式取得土地使用权。 三、立项与规划 房地产开发企业开发项目必须按照国家有关规定报计划主管部门（计委）批准，并纳入年度固定资产投资计划，进行项目审批。 立项后，房地产企业要委托有规划设计资格的单位提出初步规划及建筑设计方案，填报建设用地规划许可申请表，报经城市规划行政管理部门（规划局）审核同意，核发《建设用地规划许可证》和《临时建设用地规划许可证和临时规划许可证》 房地产企业在通过建设用地规划审批后，向建设管理部门（建委）及时办理建设工程规划许可审批手续，取得《建设工程规划许可证》。 四、建筑施工 房地产开发企业在取得《建设用地规划许可证》和《临时建设用地规划许可证和临时规划许可证》以及《建设工程规划许可证》后，采用工程项目招标方式选择合适的项目建设承包单位和建设工程监理单位。 建筑项目承包单位中标房地产开发建设项目后，在建筑施工前，向建设管理单位（建委）报建设工程项目，申领在《建筑工程施工许可证》，并申办建筑工程质量监督和施工图设计审查等事项。 建筑项目施工完成后，由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收并备案，形成竣工决算报告。竣工决算报告需经有资质的审计部门出具审计报告。 五、销售管理 房地产开发企业在开发房地产过程中，主要采用预售、现售、出租以及其他方式处置开发的房地产。 1.采取预售方式，也称“期房销售”。房地产开发企业需要符合下列条件，才能实行预售商品房。 （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权。 （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。 （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 （4）取得《商品房预售许可证》。 商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，并在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府的房地产管理部门和土地管理部门办理备案手续。 2.采取现售，也称“现房销售”。 对商品房现售，应当符合以下条件： （