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中国房地产的昨天今天和明天 作者：徐晓亮 来源：新闻晨报 2010-09-10 08:17:45 　　提要：在“土地招拍挂”的土地供应背景下，加之前些年房价节节攀升的形势，2005年，中央开始了第一次对于房地产市场的重大调控，调控从上海开始。总结这十二年的得与失，对于未来行业的发展前景，不难做出判断：第一，地价和房价将得到进一步上升。 徐晓亮 策源地产董事长 图一：上海楼市交易量红黄绿灯表 图二：土地交易市场红黄绿灯表 　　昨天的轮回 　　中国人常说，十二年是一个轮回。从1998年到2009年的十二年间，中国房地产无论在开发面积，还是在销售金额、销售价格上，都实现了狂风巨浪式的飞跃。简要地说，中国房地产的这十二年，经历了两次“革命”与两次“调控”。 　　第一次革命开始于1998年底，是一次对于需求的历史性革命。 1998年，中国福利分房制度被货币分房制度取代，分税制提出，中国的税收制度分为国税、地税两种，这为未来中国的土地财政播下了种子。于是，从1999年到2002年，中国的房价保持着每年10%的平稳涨幅，房地产市场从此进入了一个良性发展的时期。房价上升的同时也带来了土地价格上升。 　　经历了平稳上升之后，房地产市场开始进入了一个加速发展的时期。 2003年，中国政府为了拉动经济发展，出台国发 [2003]18号文，将中国的住房市场完全市场化，房地产行业也被明确定义为中国经济的