万科的产品观.ppt

王石：2010年新开工的公寓类项目基本实现100%全装修 新115户型的优势：面积更小，功能更强大，客户价值更突出 新产品销售面积普遍比对手小20% 将传统厨房模块发展为中西厨形式中厨----符合常规烹饪需求西厨----补充中厨的收纳和操作需求，增强视觉效果的同时，更有拓展型新功能◆早餐，简餐台◆酒柜，蔬果吧◆亲友小聚会谈 准家庭厅 传统空间的新功能模块----中西厨 根据户型不同，细分客卫的需求，制定不同的模块设计◆110-120的实用三房，将客卫与主卫合并，盥洗、沐浴、坐便功能分区◆130-140的舒适三房，客卫空间争取配置小便斗和收纳柜◆160-190的奢华三房，设置两个客卫，满足家人和客人使用的不同需求 常用功能模块的精细化设计----客卫 产品性能点 客户需求及价值 冬季采暖 冬季气温较低，没有市政供暖； 夏季制冷 夏季持续时间较长，制冷能耗较大； 通风换气 黄梅天保证室内舒适度； 隔音降噪 降低室外噪音，提高室内私密性 住宅性能核心舒适性需求 住宅性能技术选择 产品性能点 投资费用 使用费用 朗诗方向 日本方向 朗诗方向 日本方向 冬季采暖 采用地源热泵 800-1000元/平米 采用传统冷热源：600-800元/平米 地暖：100元-150/平米; 空调：150-250元/平米 围护结构: 50-100元/平米 以100平米计算 1.75元/平米/月 2100元/年； 24H全天运行，无法分户调节 以100平米计算 约1000元/采暖季节 约600~800/年； 通风附加费用约200元/年； 各系统均可按需调节和启闭； 夏季制冷 通风换气 50-100元/平米 隔音降噪 50元/平米 － － 住宅性能技术选择 产品性能点 方案一：朗诗方向 方案二：日本方向 冬季采暖 地源热泵+楼板辐射+置换新风+80%节能围护结构； 365x24h运行； 局部地暖(重点使用部位) 夏季制冷 空调+65%节能围护结构 通风换气 负压新风(按需使用) 隔音降噪 加厚中空玻璃，架空地板 门窗密闭性，适当加厚楼板；特殊环境使用双层窗； 低投入/低运营成本，是未来趋势； 可控/可调/利用自然的技术更符合客户需求； THE END * * G系列 G1 商务住宅 G2 城市改善 G3 城市栖居 C系列 C 城郊改善 T系列 T1 郊区栖居 T2 郊区享受 TOP系列 TOP1 城市豪宅 TOP2 郊区豪宅 客户 土地 产品 以客户视角对土地价值进行进一步的认知 22-24岁 25-29岁 30-34岁 35-50岁 45-55岁 55岁以上 首次置业 首次改善 再次改善 安享晚年 客户 土地 产品 客户因生命周期不同而选择购买不同的产品 单核心 双核心 多核心 每个细分市场的客户拥有共同的核心特征，首置-单核心，首改-双核心，再改-多核心 单房或一房 双房 多房 万科根据客户的家庭结构提供与之匹配的产品 万科地产 TOP市场 低端保障市场 首次置业市场 再次改善市场 首次改善市场 活跃空巢市场 主流市场 从客户角度来看，万科将主流市场划分为首置、首改、再改、活跃空巢等四条产品线 万科的标准化 HIPO图（hierarrchy plus input-process-output）是系统设计的描述工具,是IBM公司于70年代中期在层次结构图的基础上推出的一种描述系统结构和模块内部处理功能的工具（技术）。 IPO图 INPUT PROCESS OUTPUT 市场变化 客户需求 企业选择 整合方式 产品库 万 科 合 作 方 资 源 标 准 的 创 新 的 标准动作，创新产品 总部 区域 一线公司 战略总部 专业区域 执行一线 选择市场 细分客户 …… 统一方向 拿地 设计 销售 …… 执行 产品标准 产品库 …… 统一步伐 标准动作，创新产品 标准 流程 产品 产品 总部 区域 一线 选择市场 客户细分 定型产品 目标明确，直击靶心！ 经营 定型产品 标准动作，创新产品 户型库 楼型库 对应 对应 客户标准 气候条件 各地政策 户型和楼型对应不同标准，分别建库实际应用时可自由组合 推荐成熟核心筒 确定标准：户型库 + 楼型库 产品类型 二房一卫 三房一卫 三房二卫 四房二卫 四房三卫 舒适型 - - 135~145㎡ 150~170㎡ 165~180㎡ 标准型 - 90~110㎡ 115~130㎡ 135~145㎡ - 经济型 60~90㎡ 80~90㎡ 100~110㎡ - - 面积区间 产品档次 产品面积段各区域自行制定 确定标准：户型库框架 深-90-2B1W-01 所属区域 卫生间数 房间数 户型面积 编号 经典户型独立冠名：如U5、兰田1号 编号原则