上海恒隆地产及恒隆广场购物中心运营案例分析.pptVIP

* 上海恒隆地产及恒隆广场广场购物中心运营案例分析 恒隆广场、港汇广场作为上海市乃至全国奢侈品的标杆购物中心，在高端商业物业建设及运营具有重要参考意义。本报告通过资料搜集、业内人士访谈、专业报告等渠道，了解到上述购物中心的租金运营情况。  综述 —租金 恒隆广场 一楼 100元/平米·天 二楼 60元/平米·天 三楼 40元/平米·天 港汇广场 一楼 80元/平米·天 二楼及负一楼 50元/平米·天 上述租金不包括物业费通常为3元/平米·天， 物业费加上租金大约占各店铺营业额的15~20%。 1、根据商管公司秦总协助调研到的四个SHOPPING MALL租金数据如下：   研究综述 — 商圈 项目 所属商圈 商圈商铺底层平均租金 （元/平/天） 商圈写字楼平均租金 （元/平/天） 恒隆广场 静安（南京西路） 79.8 100 9.55 中信泰富广场 79.8 9.55 梅龙镇广场 79.8 9.55 港汇广场 徐汇（徐家汇） 67.2 8.53 2、根据DTZ2011年11月上海商业市场报告可知： 恒隆所属的南京西路商圈商铺租金比全市主要商圈平均租金高43%； 恒隆广场因众多国际品牌加盟，高出所在商圈平均租金25%，高出全市租金80%。 企业情况 恒隆地产有限公司（股份代号：101）是恒隆集团有限公司（股份代号：10）的地产业务机构，前身为淘大置业。为多元化物业发展公司，主要业务包括香港多元化地产业务及内地持有型商业综合项目。截止至2011年6月，公司净资产达到1149.24亿港币。 1992 90年代前 90年代初 1999-今 地铁上盖住宅业务为主 进军内地-上海 抛售高估资产、储备大量现金 反周期拿地套利住宅物业 出租物业顺周期扩张、大规模融资 1992 恒隆重组、成立淘大置业 1997 数据来源：高通智库报告 企业战略 整体 战略 出租物业“顺周期”扩张，开发物业“逆周期”套利。用稳定租金收益来支撑低谷套利和维持股价，用丰厚的套利收益来推动出租物业扩张并适时激活股价。 商业地产策略 专注开发以商场为中心的高品质综合物业，只租不售，利用资产租赁及升值来获取收益 拿地 策略 只在经济蓬勃城市的现有繁盛商业区购入大幅土地；不拿地王，土地价格占项目花费的20%以下，回报率高于30%；重庆、成都、西安、武汉、郑州等中西部城市将或为下一步目标 财务 策略 “零负债”，拉开项目投资周期，减少资金集中投入。 招商 策略 （1）前期定位目标商户，与目标商户一起设计。（2）与品牌领导者先谈，由其协助招商。（3）名牌不追求保底租金，控制营业租金。 从恒隆地产2002-2010年持有物业租金情况来看，内地租赁业务持续增长，并且租金收入长期保持两位数增长。内地产生租金收入的项目主要是上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场 恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况 数据来源：高通智库报告 内地项目经营情况 2010年内地租赁业务营业额达到港币19.31亿元，同比2009年增长14,4% （租金主要来自于上海两项目商铺租金，从2010年6月-2011年6月，不计入2010年6月底开业的沈阳皇城恒隆广场）； 恒隆地产2002-2010年内地租赁物业租金收入情况 数据来源：高通智库报告 内地发展项目 1992 1999.12 2001.7 2013 港汇广场·上海开业 2005 进入上海 恒隆广场·上海开业 进入天津 沈阳 2006 进入 无锡 2007 进入 济南 2009 进入 大连 2010 进入 昆明 恒隆广场·沈阳开业 恒隆广场·济南开业 2011 恒隆广场·无锡开业 2015 恒隆广场·大连开业 项目 拿地时间 楼面面积（平方米） 开工时间 （预计）营业时间 投资额（亿港币） 恒隆广场·上海 1993.12 213300 1994.11 2001.7 60 港汇恒隆广场·上海 1992.12 329400 1995 1999.12 20 皇城恒隆广场·沈阳 2005.9 263800 2006.9 2010.6 35 市府恒隆广场·沈阳 2006.8 113000 2007.4 2011.10 100 恒隆广场·济南 2007.2 152800 2007.12 2011.8 30 恒隆广场·大连 2009.5 171000 2010.9 2015 45 恒隆广场·天津 2005.3 221900 2018.5 2015 32 恒隆广场一期·无锡 2006.12 109300 2008.12 2013 35 恒隆广场二期·无锡 2009.5 855100 -- -- 20 昆明市尚義巷地块 2010 401383 -- -- --- 合计 -- 2830983 --