新天地地段_淮海中路东段城市旧式里弄再开发与生活形态重建.pdf

城市规划汇刊 　　200 1 年第 4 期 总第 134 期 1　　　　 新天地地段 ———淮海中路东段城市 　　旧式里弄再开发与生活形态重建 莫天伟 　岑 　伟 　　　　　　　 提 　　要 　过去上海旧区的里弄住宅, 是在满足当时生活方式的需要时, 逐步形成的一定的生活形态 。在新形势下, 随着地区改造的功 能转换与再开发, 旧的生活形态也就不复存在 。新天地地段的实践为新的城市生活形态重建, 探索与创出了理性的功能转 变和历史延续的宝贵经验 , 这一城市再开发与生活形态重建的成功应是历史发展的必然 。 关 键 词 　城市 　开发 　重建 　生活形态 文章编号 　1000 - 3363( 2001) 04 - 0001 - 03 　　中图分类号 　TU984 . 11 + 4 　　文献标识码 　B 于上海市卢湾区中共一大会址的周边地区的新天 　　　　　 　　位地地段 ,是香港瑞安地产有限公司开发的房地产项 目,它保留了较大一片里弄的格局 ,特别是花了比兴建现代 建筑大得多的力量和资金精心保留和修复了石库门建筑的 外观立面 、细部和里弄空间的尺度 ,将建筑内部作较大的改 造 , 以适应办公 、商业 、居住 、餐饮和娱乐等现代生活形态 。 由于这些作法 ,使新天地地段的开发模式带有“传统建筑保 护”的样式 。新天地地段的开发成功受到社会各界的广泛关 注 , 已有了较大的影响 ,得到了很多好评 。好评集中于它的 “建筑形态保护的成功”,它体现的“怀 旧的生活形态”及其 “经久不衰的魅力”……同样对它不足的评论也多见于“传统 建筑保护”的不全面 、不彻底 。然而作为参与者 ,笔者体会到 新天地地段的意义不仅在于传统建筑形态的保护 ,新天地地 段是卢湾区城市再开发与生活形态重建的必然发展 。 1 先有太平桥地区后有新天地地段 　　卢湾区有很多保存完整的老建筑 ,其中包括了大量的旧 式里弄住宅 。区里对此 曾有过一项统计 , 叫做 “三个 100 图3 　新天地地段与湖区结合形成太平桥地区的中心 万”。即已于 1990 年代拆除的旧房有 100 万 m2 ;现需要拆除 或改造的二级以下旧式里弄有 100 万 m2 左右 ;还有质量较 2 2 淮海中路东段地域经济发展与综合开发的再定位 ① 优的旧建筑约 100 万 m 。其中 ,有 40 % 的居民居住在二级 以下的旧式里弄里 。最集 中的就是太平桥地 区 , 占地共 52hm2 ,集中了全区 1/ 4 的旧式里弄 ,居住着全区大约 1/ 5 的 　　卢湾区是上海中心商业区之一 ,近五年来 ,全区年均增 居民。近年来卢湾区地域经济驶入了高速发展的快车道 ,得 长达 2 1 % ;财政收入年均增长 34 . 3 % ; 1998 年全区实现增加 到了很大的发展 ,使太平桥地区旧式里弄建筑改造成为摆在 值 25 . 77 亿元 ;地方级财政收入 8. 63 亿元 。以优越的地理 政府面前迫切需解的课题 。里弄建筑改造得到了机遇 。 位置和良好的投资环境吸引着众多海 内外投资者 。根据城 　　也由于其迫切性 ,太平桥地区的改造一开始并没有“传统 市总体规划 ,淮海中路将进一步加快现代化国际性商业街建 建筑保护”的议题与概念 ,加之当时新天地地段所在 ———兴业 设 ,至 2002 年 ,淮海中路周边将基本形成商业布局合理 、具 路地块的旧式里弄 ,在上海的保护价值也不是很大 , 因此 ,规 有功能优势和多元化 、开放型的格局 。 ( ) 　　淮海中路东段经过改造 , 自 1992 年始配合地铁建设 ,启 划方案 封二图 1 ,2 仅在中共一大会址的周边地块控制了建 筑的高度 ,规划开发的重点是东部作为上海 CBD 辅助地区的 动以土地批租等形式招商引资 ,至 1999 年