商品房价格影响因素计量分析.doc

关于商品房房价影响因素分析 ——基于计量经济模型 摘 要：房地产价格不仅与百姓的生活密切相关,而且还关系到城市的发展和国家的长治久安。因而,关注房价的变动具有非常重要的现实意义。房地产价格的各种影响因素进行归纳总结,12月1日，百城价格指数公布对100个城市的全样本调查数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格与10月相比下降0.28%改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。姜玉英2010）[3]指出影响房地产的主要因素包括四大方面：1、房地产价格的特性房地产包括土地、建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。影响房地产需求的因素消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。影响房地产供给的因素房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕无论是需求总量上还是上作为经济水平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用1、进一步深化经济体制改革2、保持政策稳定性，狠抓执行落实3、提高房地产市场的准入门槛，继续加强市场规范措施4、规范地方政府在建设保障房过程中的行为5、将解决民众住房问题纳入政绩考核体系。 姜国军（2010）[5]通过对房价上涨的税收原因的实证分析，提出了抑制我国房价过快上涨的税收政策建议：改革现行土地批租制和土地出让金制度为年租制；规范收费项目 ，减少开发环节的不合理收费项目，降低税费成本；完善土地增值税制度。在房地产开发和转让环节课征土地增值税；取消房地产流转环节的营业税，并入土地增值税一并征收；取消目前房地产交易环节的个人所得税，而用土地增值税取代之。 栗亮(2011)[6]着重对货币供给量对房价的影响做了专门分析，指出在长期中，货币供给量增长率对商品房销售价格增长率不存在意义上的因果关系 ，但货币供给量增长率是商品房销售价格增长率的短期原因；在长期中，商品房销售价格增长率对货币供给量增长率存在意义上的因果关系，但商品房销售价格增长率不是货币供给量增长率的短期原因。 夏飞（2009）[7]从提高居民收入增速、缓缓解房价压力的角度提出建议，即除发挥市场经济的作用，还需要发挥政府“无形之手”“有形之手”的调节作用，通过建立科学、合理的收入增长制度，推动居民收入不断增加。要联动居民收入增长与房价变动，促进企业主体发展，提高社会就业能力，制定落实收入增长政策措施，完善劳动者维权组织，缩小劳动者收入差距。 兰莉芸（2007）[8]结合宏观政策措施与效果提出以下建议：提高认识，妥善处理稳定房价与扩大就业的关系；加强房地产信息平台建设；稳步调整金融政策，细化按揭贷款首付款的不同缴纳比例，在一些房价极端不正常的城市可逐步停止对期房的按揭贷款；进一步完善房地产税收政策；改革现有的土地政策，改土地出让金为土地年租金，土地招拍挂过程中，要注意区分不同市场；进一步理顺地方财政收支体制，切断地方财政与土地出让的利益关系。 综上所述，国内目前关于房地产价格比动机制与对策的研究成果，一是房地产价格波动具有周期性。二是都大体认为房地产投机过度，过度宽松的的金融环境是导致当前房地产泡沫的原因。三是在都认为对房地产要加强监管，政府要积极发挥调控作用。四是都进行了大量的实证研究，普遍都采用计量方法进行因素分析。 三、 本文的不足之处 （1）本文最大的不足之处在于数据收集不足，变量数量太少。由于模型中一个重要变量房价比仅能截止到1998年因此收集到此时间的数据。（2）本文意在研究当前房价拐点是否已经出现，限购令是否发生作用，以此最好采用月度数据，但是无法收集各月数据，因此只好采用年度数据。 模型变量选择 结合文献综述中学者的观点和实际分析，对房地产价格起主导因素的是房地产市场的供给与需求，而房产市场的供求又是多种因素作用，因此需要分析一下房价与多种宏观因素之间的关系。 （1）因变量的选取 本文研究的是房价变动的因素，因此需要选取房地产的价格作为被解释变量即因变量，为了数据来源准确，房地产价格具体选取商品房平均销售价格，这里商品房平均销售价格指在全国范围内开发的商品住宅、办公楼、商业营业用房以及其它房屋等在某统计年度的平均价格，是一个反映全国各种房地产价格情况的综合指标。用Y来表示。 （2）自变量的选取 根据理论和经验分析，参考国内学者研究，影响房地产价格（Y）的主要因素有：城镇居民家庭人均可支配收入（X1）；城镇居民人均消费性支出（X2）；国内生产总值（X3）；商品零售价格指数（X4）；居民消费价格指数（X5）