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土地开发政策与业务流程 并购与投资银行部 二〇一一年八月 * 目 录 一、现行土地政策法规摘要 二、土地分类 三、土地规划 四、土地使用权取得方式 五、土地一级开发和土地供应及竞买 六、土地二级开发 七、工业房地产再处置 八、实际工作中应关注的要点 * 序号 法规全称 生效日期 内容简介 一 中华人民共和国土地管理法 1987.1.1 规定我国实行土地国有和集体所有的公有制土地制度，土地所有权和使用权分离，即所有权归国有和集体，各用地单位和个人只能获得土地使用权；土地要按照土地利用总体规划来使用；占用耕地要按照“占多少，垦多少”的原则执行，占用基本农田要报国务院审批。 二 中华人民共和国城市房地产管理法 1995.1.1 城市建设用地必须是国有土地，集体所有的土地，经依法征为国有后方可出让；土地使用权可以采用招拍挂或双方协议方式出让；土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划；达不到开发投资总额25%的土地使用权不可转让；投入建设资金达到工程建设总投资的25%并已确定施工进度和竣工交付日期方可预售，封顶可销售；房地产企业注册资本不少于100万，有职称的专业管理人员不少于5人（含财务人员）。 三 中华人民共和国物权法 2007.10.01 明确了国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。规定了不动产产权登记制度，保护了权利人不动产权利的行使和不动产被征收时应获得赔偿或补偿的权利。 1、基本法律：1986年国家颁布的《中华人民共和国土地管理法》 1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》 2007年颁布的《中华人民共和国物权法》 一、现行土地政策法规摘要 * 现行土地政策法规摘要 2、指导具体工作的办法、条例、规定：在上述三部基本法律的指导下，下发了一系列关于土地管理、房地产开发、以及房地产物权管理等方面具体管理办法、条例和规定。按照土地开发流程将平时工作中涉及较多的主要法规摘要如下： 序号 所涉 方面 法规全称 生效时间 文号 内容简介 一 土地利用规划 土地利用总体规划编制审查办法 2009.2.4 中华人民共和国国土资源部令 第43号 土地利用总体规划实行国家、省、市、县和乡五级规划，下级服从上级。规划审查报批分为规划大纲和总体规划相关文本图件等的审批。 土地利用总体规划大纲，包括：规划背景，指导思想和原则，土地利用战略定位和目标，土地利用规模、结构与布局总体安排，规划实施措施等内容。 现行规划实施情况评估；规划背景与土地供需形势分析;土地利用战略；规划主要目标的确定，包括：耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地规模和土地整理复垦开发安排等；土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案；土地利用的差别化政策；规划实施的责任与保障措施。 二 土地 征用 中华人民共和国土地管理法实施条例 1999. 1.1 国务院令第256号 建设占用土地，涉及农用地转建设用地的应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划。按照程序审批、征收、补偿。 土地利用年度计划管理办法 2006.12.19 国土资源补第37号令 以年为单位制定年度新增建设用地和占用农地或耕地指标，必须按指标征地和供地，原则上一年下发一次指标。 国有土地上房屋征收与补偿条例 2011.1.21 国务院令第590号 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 空白页，请跳过阅读 音乐需要连续，建议以两台DVD进行操作； 声音大小适中莫扎特的《第九十交响曲》，格什温的《蓝色狂想曲》；莫扎特的《弦乐五重奏曲g小调》、《交响曲第25g小调》、舒伯特的《弦乐四重奏曲d小调·死神与少女》等等。时间。 建议先参考：《世界催眠大师马丁· 空白页，请跳过阅读 汉语类：《烛光里的妈妈》、《征服》、《小野曲》、《摇篮曲》、《壮志在我胸》、《从头再来》、《被遗忘的时光》、《不见不散》、《真心英雄》、《众人划浆开大船》、《感恩的心》、《父亲和我》、《在你面前我好想流泪》、《有多少爱可以重来》、《忙与盲》、《感谢你》、《有你有我》、《明天更美好》、《同一首歌》、《斗牛士之歌》、《思念谁》、《我这个你不爱的人》、《朋友别哭》、 空白页，请跳过阅读 解除人忧郁的音乐有：《喜洋洋》《春天来了》《啊，莫愁》、西贝柳斯的《悲痛圆舞曲》、莫扎特的《第九十交响曲》，格什温的《蓝色狂想曲》；莫扎特的《弦乐五重奏曲g小调》、《交响曲第25g小调》、舒伯特的《弦乐四重奏曲d小调·死神与少女》等等。 压力过大时，