浅议北京各类地价之间的相互关系.PDF

浅议北京各类地价之间的相互关系 新兴宏基地产顾问 陈绍增 引子 “地价”与“房价”，应该是大家耳熟能详的两个名词，通常被比作“面粉” 与“面包”的关系。例如，北京某报报道：“2012 年北京共成交经营性、工业地块 164 宗，土地出让金647.92 亿元，相比2011 年的 1055.41 亿元，下跌38.6%”。 在该报道中，“土地出让金”就被当作地价了，但是作为专业人士，应该明白“土 地出让金”只是地价的一种表现形式，而且其实际含义与本报道并不相同，该报 道应该用“土地出让成交金额”更恰当。那么，地价的真正含义是什么，它们又 有什么表现形式，以及之间的相互关系又如何？ 交易地价、评估地价是目前北京土地市场中最常见的地价形式，其中交易地 价中的招拍挂地价和协议出让地价，以及评估地价中的动态监测地价尤其重要， 本文将着重对这三类地价进行分析。 一、地价的定义 地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土 地的价格。《城镇土地估价规程》对土地价格内涵的定义：土地价格是指在正常市 场条件下一定年期内，土地使用权未来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土 地使用权，这是由于我国土地所有权属于国家或集体，不能“买卖”，所以人们通 常所讲的地价，是出让或者转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让 若干年的国有建设用地使用权或者转让国有建设用地使用权所获得的收入。划拨 土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格 是其派生形式。 二、地价的分类 在我国的土地市场中，已经存在或正在形成一系列表示不同特性和满足不同作 用的地价形式，从不同的角度分析，可以将地价分成不同种类，同时各种地价之 间也会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格的表现。 1 1、按土地权利分类 土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁价格及抵押权价格等。其 中土地使用权价格，是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权等权利所形成的 一种价格。本文所涉及的地价就是这种价格形式。 2、按地价形成方式分类 地价可以分为交易地价和评估地价。交易地价是指土地买卖双方按市场交易规 则，通过市场交易形成的土地成交价格。主要形式为招拍挂地价和协议出让地价； 评估地价是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格。主要 形式有：①动态监测地价，是指在城市范围内以一定标准设定的具体宗地（地价 监测点）为监测对象，通过评估或市场交易地价修正得到的监测点在一定时点和 一定条件下的地价，分为地面熟地单价及楼面熟地单价；②交易底价，在土地交 易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者等都要对土地进行评估，形 成各自底价；③基准地价，是某一时点的土地使用权价格，是政府为管理土地市 场，由专门部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格；④课税价格，是 政府为征收有关土地税收,需要评定的价格。 3、按政府管理方式分类 地价可以分为：①申报地价，由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价； ②公告（示）地价，是政府定期公布的地价。如：征收集体土地时所涉及的土地 补偿费。 4、按土地价格表示方法分类 地价可分为：土地总价格、单位面积地价、楼面地价、土地出让金、毛地价、 和熟地价等。其中，土地出让金是指政府将一定年期国有土地使用权出让给土地 使用者时，土地使用者一次或分次向国家支付的一定数量的货币金额，或以划拨 方式取得国有土地使用权的土地使用者，在转让、出租、抵押、作价入股和投资 时，向国家补缴的一定数量的地价款；目前北京市仅在远郊区县单独收取土地出 让金；毛地价是指政府针对一定出让年期的国有土地而收取的土地出让金和市政 基础设施配套建设费；熟地价是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，达到“七 通一平”（或“五通一平”及其他情况）的可直接用于建设的土地价格。 （国土部新发布的出让地价评估技术规范已不使用出让金的概念——编者注） 2 三、2012 年北京典型地价水平 1、北京招拍挂地价情况 2002 年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资 源部 11 号令)》规定了国有土地使用权的招拍挂方式；2004 年 “8.31”大限，要