北京房价与国际房价对比-普信.pdf

北京房价与国际房价对比 普信资产研究部 分析师：张蒙戈 2015 年04 月29 日 本文对比了北京房价与其他国际大都市房价的差异。核心区域对比，北京城区对比东京都区 部、纽约市和内伦敦。整体区域对比北京市、东京都、纽约都会区和大伦敦。 区域对比 从区域面积、人口和GDP 在全国中的占比分析，北京市在的各项数据中均大幅度低于东京 都、纽约都会区和大伦敦区，因此北京市的人口的承载比和经济总量的承载比都相对较低。 随着北京向国际化大都市迈进，未来仍有较大提升空间。 区域房价走势 综合历史房价走势数据可以分析出，首先在房价上涨阶段，核心区域房价涨幅都要大于整体 区域房价涨幅，两者之间的溢价不断扩大。其次，北京市的溢价远大于纽约都会区和大伦敦 的溢价，同时北京市的房价已经和纽约都会区相当，相比于大伦敦区还有较大差距，但两者 之间溢价在缩小。最后，北京城区房价已经超过纽约市房价，历史上一度十分接近内伦敦的 房价。 区域房价现状 从区域房价现状数据可以分析出，北京城区房价与国际水平相比已经处于相对较高的水平， 而北京整体区域价格则低于国际水平，同时北京城区与北京整体区域的溢价率也高于国际水 平。 总结 北京城区的房价已经与国际水平相当，假设未来房价继续上涨，首选投资区域为北京城区中 最贵的区域。 同时北京的溢价率相对国际水平较高，未来溢价率有很大可能性下降，长期来看北京城区以 外的房价上涨潜力高于北京城区内房价的上涨潜力。如果未来房价平稳，首先投资区域为北 京城区外的外围区域。 1 / 15 目录 1. 区域简介3 2. 区域房价走势8 3. 区域房价现状11 4. 总结14 图表 图表 1 北京区域图3 图表 2 东京都区域图3 图表 3 纽约都会区区域图4 图表 4 大伦敦区域图4 图表 5 城市与所在国人口和面积数据表5 图表 6 城市与城市核心区域人口和面积数据表5 图表 7 2001 年至2013 年各城市人口数量变化（万人）6 图表 8 2002 年至2013 年各城市人口年增长率6 图表 9 各都市在全国中的占比6 图表 10 纽约房屋总价历史走势图（美元）8 图表 11 伦敦房屋总价历史走势图（英镑）8 图表 12 北京房屋单价历史走势图9 图表 13 北京、伦敦和纽约整体区域房屋总价均值对比（人民币）9 图表 14 北京、伦敦和纽约核心区域房屋总价均值对比（人民币）9 图表 15 大伦敦相对北京市溢价趋势10 图表 16 最新国际房价数据汇总11 图表 17 国际房价单价对比（元/m2 ）11 图表 18 最贵区域房价数据对比11 图表 19 最贵区域房价单价（元/m2 ）12 图表 20 最贵区域房价总价（元）12 图表 21 国际房价总价对比（元）12 2 / 15 房产投资由于位置固定的不可移动性的属性，决定了房产所处位置的不同，在很大程度 上影响了房产的价格。最直观的例证就是中国一二三线城市房价的分级。现在将视野放眼至 全球，寻找与北京城区具有类似政治、经济、文化等地位的城市及地区，横向对比北京城区 （城八区）和北京市房屋单价和总价的绝对价格在国际市场上的水平，参考城市包括东京都 区部 （23 大区）和东京都、纽约市 （仅包括五大区）和纽约都会区、内伦敦 （12 大区）和 大伦敦。核心区域对比，北京城区对比东京都区部、纽约市和内伦敦。整体区域对比北京市 对比东京都、纽约都会区和大伦敦。 1. 区域简介 图表 1 北京区域图 图上中心北京部分即北京城区（核心区域），北京市包括城区部分和其他远郊区县。 北京市面积1.64万平方千米，占全国0.17% 。2014年末常住人口2151.6万人，占全国 1.57%。地区生产总值2.1万亿元人民币，占全国3.3%。