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土地价格变动呈现周期性特征 地价呈现波浪式增长的原因 受经济周期的影响而波动 土地市场的供求变化 影响地价的诸多因素是参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异，地价的变化必然跌宕起伏、空间上千差万别。 土地价格的增长形态分为：投资性增值、供求性增值、用途性增值。 5、土地价格与国民经济的关系 地价与经济周期 地价上涨可能对国民经济造成的不良影响 - 住宅问题难以解决; - 公共事业难以开展; - 地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费; - 土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环。 地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响 二、土地价格评估的基本方法 - 市场比较法 - 收益还原法 - 成本逼近法 - 剩余法 - 基准地价系数修正法 市场比较法 1. 基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法。 VD=VB×A×B×D×F VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 F： 待估宗地个别因素指数修正 2. 基本公式 A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数 F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件 修正指数计算 区域因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础建设 社会公共设施 规划限制 治安状况 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 13 8 10 9 8 11 11 9 8 10 9 10 12 11 10 11 10 12 10 11 8 11 10 13 9 12 8 11 9 12 总分值 100 97 106 103 3. 特点与适用范围 是最基本、最常用的土地估价方法之一、也是国际上通用的基本估价方法。评估价格比较接近土地的实际市场价格。 适用于地产市场发达、有充足的具有替代关系的土地交易实例地区。 收益还原法 1. 基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。 V = a / r Ｖ：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率 2. 基本公式 3. 特点与适用范围 是地租地价理论的直接应用，也是较为常用的评估方法。 只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价。 １. 基本原理 成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法。 成本法的理论依据是生产费用论。 成本逼近法 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增殖收益 ＝土地成本价格＋土地增殖收益 ２. 基本公式 3. 适用范围 一般用于新开发土地。 既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。 １. 基本原理 剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 剩余法的理论依据是古典地租理论。 剩余法 Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ） Ｖ：待估土地的价格 Ａ：总开发价值 Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润 ２. 基本公式 3. 适用范围 适用于有开发价值的土地估价，包括几种情况： 待开发土地的估价； 待拆迁改造的再开发房地产的估价； 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价； 现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。 基准地价系数修正法 1. 基准地价 基准地价是在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格 特点： 基准地价是一种区域性的价格 基准地价是一种分用途的价格 基准地价是一种