有关不动产证卷化.pptVIP

第八組--不動產證卷化 班級：資管三乙 組員：B9433060劉宜庭 B9433067黃玟玲 B9433083陳政佑 B9433104張淑華 B9433107陳怡婷 目錄 壹、何謂不動產證券化(REITs)？ 貳、REITs如何運作？ 參、投資REITs有哪些好處？ 肆、不動產證券化條例 伍、證券化之型態 陸、結綸 壹、何謂不動產證券化？ REIT ( Real Estate Investment Trust) ，是以購置並從事管理經營不動產如辦公大樓、大型公寓、旅館、倉儲、醫療中心、購物中心及高爾夫球場等的公司組織；是集眾人之資金來達到投資及管理大型不動產的目的。 簡單的說，就是將不動產的所有權或債權證券化，所謂證券化就是以憑證的方式來表示其價值，換句話說，是把龐大、不具流動性的不動產所有權，變成可流通、可交易的小單位有價證券。 有一些REIT公司著重上述那些不動產的管理和買賣，另有一些REIT公司則經營不動產抵押貸款，例如房屋貸款等相關業務；也有一些混合型的REIT公司，其兩種業務都有。 　REIT的架構就如同一般公司，投資人可以購買它們所發行的有價證券。 REIT公司則募集投資人的資金來購買及管理上述那些大型不動產，把龐大、不具流動性的不動產所有權，變成可流通、可交易的小單位有價證券。也就是所謂的“不動產證券化”，讓小額投資人也能擁有及經營這些不動產。 貳、 REITs如何運作？ 投資REIT最主要的目的就是要從不動產的出租賺取租金收入和出售不動產之資本利得中獲取利益。 　欲成為一家合格的REIT公司並免除支付公司稅，其必須最少擁有100個投資人，且同意每年提撥90%的稅前盈餘（taxable income）以股息的方式分配給股東。剩餘10%部份則為REIT的準備金或用以支付如整修等相關營運費用。 　REITs是由董事會治理且可在主要證券市場上市發行股票。如同一般的公司，REITs必須提供投資人計劃書、年報及其它週期性最新的財務報表。而那些私募型(未公開發行股票)的REITs公司，則可能存在某些譬如變現性不佳（Illiquidity）等的投資風險。 參、投資REITs有哪些好處？ REITs讓小額投資人有機會參與大型且具有商業收益的不動產投資。 一些投資人會以REITs穩定的股利收入當成額外的收入來源。 REITs必須將稅前盈餘（taxable income）分配給所有的投資人。一般的公司得先扣除營運費用如租金、薪資和水電費後，其餘再行支付利息給債券持有人或是分配股息給股東。但是即便公司突然產生財務困難，仍得優先支付租金給REIT管理公司。 在現行稅法制度下，REITs透過不動產的貶值部份分配給投資人，投資人可利用此一特性節省高額稅負。 5.　REITs也可成為投資組合的一部份，以期分散投資風險及獲得更高的投資報酬。 肆、不動產證券化條例 一、不動產證券化之法源及規範依據的不動產證化條例，在今年七月立法院加開院會中通過，隨即於七月二十三日公佈施行。條例共七章計六十八條。 ＊第一章總則，除說明本條例之宗旨，在藉由證券化以提高不動產之流動性，增加投資管道等外，並規定依照本條例募集之受益證券為有價證券。 ＊ 第二章不動產投資信託。 ＊第三章不動產資產信託，做為證券化之兩種型態。 ＊第四章受益證券之發行交付及轉讓、受益人會議，詳細規範受託機構管理、處分信託財產，發行證券應遵守之事項，藉以為保障投 　資人。 ＊第五章稅捐及相關事項。 ＊第六章行政監督， ＊第七章罰則，以刑事處罰，加強本法之規制。 ＊第八章附則。 二、證券化之標的 (一) 不動產管理及處分之收益 　行政院送請立法院審查之不動產證券化條例草案原規定，受託機本期專題構所募集之資金，得投資於開發、管理及處分信託財產。 　 　但立法院審查時，將之修正為僅限於管理及處分行為，而不及開發。其立義不外乎認為證券化基礎資產之收益應具相當之確定性。不動產之開發，成功與否，不確定性甚高，影響投資人收益甚鉅，故不採之。 　草案原規定，不動產投資信託基金投資運用及不動產資產信託所移轉之財產權，限於 （一）不動產 （二）不動產相關權利：指地上權及其他經中　　央目的事業主管機關核定之權利 （三）不動產相關有價證券：包括促進民間參與公共建設法所稱民間機構、都市更新事業機構、經中央目的事業主管機關核准參與公共建設或其他有益國內整體經濟發展之不動產開發計畫之公司發行或交付之有價證券，以及其他受託機構或特殊目的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券或資產基礎證券 （四）規定之運用範圍。 （五）其他經主管機關核准投資或運用之標的。 　　　證券化投資之標的是否應排除不動產開　　發，固然涉及立法政策。 　但證券化條例制定之目的，除在提