2014年4月第五期-资诚联合会计师事务所.PDF

2014 年 4 月 第五期 專論/專家投稿 上海工業用地政策改革 企業慎選投資地 面對逐漸緊縮的建設用地資源，2014 年 3 月，上海市政府陸續發佈《關 如有任何中國稅務相關問題，請 與我們聯繫： 於進一步提高本市土地節約集約用地利用水平的若干意見》及 《關於 加強本市工業用地出讓管理的若干規定 （試行）》，就工業用地供應方 資誠聯合會計師事務所 式、出讓價格、出讓年限等提出具體意見。 兩岸稅務組 配合相關政策，上海政府推出新版國有建設用地 （工業用地項 目類） 廖烈龍 會計師 使用權出讓合同，合同中增列工業用地彈性年限制，7 月 1 日起新增供 +886 2 應的一般工業項 目用地出讓年限由原先的50 年期縮減為 20 年期。此 elliot.liao@ 外，值得注意的尚有新版出讓合同在土地使用管理及交易方式等重要 段士良 會計師 改變。茲將其相關內容簡述如下： +886 2 patrick.tuan@ 上海工業用地政策的重大調整 陳惠鈴 副總經理  實行彈性年期出讓制度 +886 2ext.23820 carol.chen@ 新增工業用地產業項 目類出讓年限不超過 20 年。符合條件的產業 項 目，可按照相關規定和程序進行認定後，延長出讓年期，最高 陳信克 協理 不超過 50 年。工業用地標準廠房類、研發總部產業項 目類、研發 +886 2ext.23662 thinker.chen@ 總部通用類用地的最高年限為 50 年。 鮑敦川 協理  加強開工竣工和投產時間管理 +886 2ext.23928 土地受讓人須於政府交地後 6 個月內開工，並於交地後 24 個月內 tim.pao@ 竣工，且僅能提出一次開工延期申請和竣工延期申請，延期期限 陳薇芸 經理 均不得超過 3 個月;對於情節嚴重的，可以收回土地使用權。 +886 2ext.23601 Vivian.w.chen@  引入項目履約時間保證金制度 陳美儒 經理 取代了原合同違約金處罰條款，而項 目時間履約金覆蓋了開工、 +886 2ext.23050 竣工、投產三個階級 （建議比例為 6：2：2 ），每個階段違約均須 helen.c.chen @ 罰相應階段保證金。罰款總額建議為土地出讓總價款的 20% 。  其他規定-土地交易 土地不得整體或分割轉讓，房屋不得分幢、分層、分套轉讓，出資比例結構、項 目公司股 權結構經出讓人同意方可改變。抵押物競買人資格必須經過規土、產業、園區管理機構等 綜合認定，抵押權實現時出讓人或園區管理機構可以優先購買。  其他規定-退出機制 土地使用權退出機制，在工業用地開工約定日期和達產之後，土地受讓人因自身原因可申 請退出。 影響與因應  已進駐上海之企業 對於依照舊版出讓合同與上海政府簽訂契約，取得 50 年土地使用權的製造業企業，新版合 同並不溯及過往，土地使用年限不變，未來土地增值空間看漲。  未來欲選址上海之企業  期限內資本回收不確定性增加 尤其對於因產業性質，資本回