不动产税改的可行方向.PDFVIP

不動產稅改的可行方向 黃耀輝 國立台 北商業技術學院財政稅務 系 中華民國 101年5月18日 房地產超高報酬率嚇死人 •央行總裁 :一年的薪水，買不起豪宅的1坪 •葉國一 :土地即使放著不管，白天、晚上都 會幫你賺錢。筆電代工則是 「毛三到四」 （毛利3~4％） •房地產高額投資報酬率令人XX! 不動產為何報酬率超高 ？(1/3 ） •持有之稅負成本低:土地之公告地價(表1) 、房 屋之評定現值遠低於市價(表3 、4 ）；課稅地價 甚至為公告地價之8折 ；房屋標準單價與實際工 程造價差距大 （28年未調整） •不動產交易之稅基遠低於市價(表2 、表2-1）； 有效稅率低於1% (案例1 、2 ） •其他稅費(遺產贈與稅、房屋契稅、登記規費 、 所得稅、營業稅、 ….)有效稅費率都偏低 ：都因 稅基偏低 不動產為何報酬率超高 ？(2/3 ） •減免漏洞 ，降低有效稅率例如停車場適用: 1%優惠稅率 •房、地分離課稅，建築業者以「合建分售」避稅 : 土地所得免徵所得稅 、營業稅，建商藉壓低房價 、提高土地售價，規避售屋稅負 • 企業以個人名義購地，以高倍數作帳售予公司 ， 墊高土地成本及房地營建總價成本 ，規避稅負， 甚至淘空企業。 不動產為何報酬率超高 ？(3/3 ） • 人頭戶 真好用： 「爭取金融、租稅優惠」、「轉 手炒高房價」、「規避相關賦稅」，「取得超額 貸款」 • 全球獨創之坪數灌水、虛坪計價實際房價: 偏高 •資金氾濫 ，土建融利率殺到見血 •以錢滾錢，暴利滾滾 表1 公告地價佔一般交易價格百分比 年期 96 99 總計 19.04 21.96 臺北市 34.48 31.47 高雄市 29.51 27.49 臺北縣 21.75 22.30 宜蘭縣 10.61 10.71 桃園縣 18.72 20.49 新竹縣 20.82 10.38 苗栗縣 16.72 17.40 臺中縣 13.28 13.59 彰化縣 16.91 17.63 南投縣 14.18 14.60 雲林縣 24.58 26.00 嘉義縣 20.00 20.29 臺南縣 17.11 16.56 高雄縣