实现我国城镇住房建设-宏观经济研究院.doc

实现我国城镇住房建设健康发展的思考 课题组* 近十年来，我国城镇住房建设取得了很大的成绩，但也存在不少的问题，使住房问题成为社会各方面都密切关注的焦点。为保证我国能够按时实现小康社会对居民住房的要求，必须使城镇住房建设健康发展。 一、实现健康发展需特别注意的几个问题 在市场经济的条件下，房地产开发商在住宅建设中应起主要的作用。我国城镇住房建设中，房地产开发所占的比例不断上升，已成为城镇住宅建设的主力军。但是，由于近几年开发商开发的商品房价格快速上涨，引起了各方面的不满，而2008年则由于政策和多方面的原因又使开发商对商品房的投资迅速下滑，可能出现今后一个时期商品住房供应不足的问题，导致“十一五”城镇住宅建设的目标难以完成。从目前和长远发展来看，保证目标的实现需要解决以下几个方面的问题。 （一）应努力保证房地产业稳定健康发展 已成为我国国民经济支柱产业之一的房地产业的发展，对加速我国城市化的进程和实现全面建设小康社会的城市居民住房目标都已经并将继续发挥决定性的作用，因此，政府必须维护房地产市场的稳定发展，努力减轻和避免房地产业出现大的动荡。 一是不宜再抑制房地产投资。房地产投资的80%以上是住宅投资，房地产投资越多，供给社会的住宅越多，特别是在住房需求旺盛的时期，加快住宅的供给可以缓解供需矛盾，减弱因供不应求导致的房价过快上涨现象。另外，房地产投资和其推动的与住房有关的消费所涉及的产业广泛，带动的产业链长、面广，直接和间接对GDP增长做出的贡献是一般产业不可比拟的。由于房地产业在我国经济中已起到举足轻重的作用，压制房地产投资会影响我国经济的增长，耽搁我国全面建设小康社会的进程，于国于民都不利。 二是要正确认识房价上涨的问题。从长期看，随着城市的发展，房价上涨是一个常态。城市的房价变动在各个时期虽然有起伏，但总趋势是在不断上涨。如英国城市的房价指数2000年比1990年提高了59.1%，2007年又比2000年提高了1.24倍；其中伦敦2000年的平均房价比1990年高90%，2007年的平均房价比2000年提高了1.05倍。法国城市的房价指数2000年比1994年提高了30.4%，2007年又比2000年提高了1.01倍。美国城市的房价指数2000年比1990年提高了40.1%，2007年又比2000年提高了67.2%。城市的房价上涨是由于各种建房的要素如原材料、人力成本、土地的价格随着经济的增长都会一直上涨，特别是相对稀缺而且供给刚性强的土地价格，其上涨速度经常快于供给弹性较大的其他要素的上涨速度，几乎是所有城市房价上涨的主要推动因素。我们近几年几乎所有的因素都处于上涨的态势，特别是对房地产建设的土地配置实行“招、拍、挂”制度后，土地价格在住房建设的成本中所占的比重快速上升，房价不可能不随之上涨。即使近期由于多种原因可能出现房价暂时下降的情况，但过不了多长时间，必然会出现重新上涨的局面，而且要超过下降前的水平。 近年来，社会上围绕房地产业、房地产市场以及房地产价格发生大量情绪化的争论，原因是复杂的。政府对民意要顾及，但民意有时会出现盲从和偏激，特别是现在的网络上的议论。目前的网民绝大多数是文化水平较高的中青年人，其中有许多是参加工作不久的高等学校毕业生，他们占据网络的绝大多数版面，并往往从个人的处境考虑问题参加网络议论和表态，有较大的片面性。因此，政府在决策时不能唯网民的“民意”是听，必须坚持科学发展观，坚持按经济规律办事的理性，还是要以宏观经济稳定健康发展的大局、以全体民众的长远利益为根本出发点。 （二）要提高政府政策的有效性 房地产业不仅是市场经济条件下解决居民住房问题的主要途径，而且是关系国民经济发展的重要行业。因为房地产业是产业链上下延伸较长的产业，是钢铁、水泥和玻璃等上游产业产品以及建筑业的主要消费产业；下游可以带动房屋装饰、家用电器等一系列消费品的需求。因此，各国在其经济发展过程中，房地产业都是或曾经是支柱产业。尽管有人提出我国不要把房地产业作为支柱产业，但从其对经济的带动程度看，近几年已成为我国的支柱产业，其发展与国家经济整体发展和解决居民住房条件的关系越来越密切。从国外成功的经验看，无论是发达国家还是新兴市场经济国家，都特别重视房地产业的发展，通过房地产业的发展成功解决住房问题最根本的经验就是政府高度介入。介入的政策越明朗，越具体，越切合实际，住房市场的发展就越健康。我国人口众多，土地资源稀缺，居民改善住房条件的愿望强烈，政府加强对房地产市场的管理和调控更是必要和必须的。 政府对房地产市场的管理和调控的首要手段是政策。近几年国家和各地政府针对房地产业的发展出台了一系列政策，但总是难以达到其预想的目标，给房地产业的发展带来较大的损害。 在前几年房价快速上涨时期，面对广大民众的不满，政府出台了一系列调控政策。但是这