苏宁清江广场项目尽调报告20121123.docxVIP

紫金信托有限责任公司项目调查报告交易对手：苏宁置业集团有限公司__项目名称： __苏宁置业清江广场项目集合资金信托申报部门：_信托业务三部__部门负责人：___ 沈伟娟_____项目组成员：_沈伟娟 赵竞超__ 申报日期：_2012_年_09_月_18_日紫金信托有限责任公司目录第一部分信托计划概况1第二部分项目调查过程记录2一、合作经历2二、拓展背景2三、关联情况2四、调查过程2第三部分交易对手基本情况3一、基本信息3二、交易对手的经营状况和行业分析5三、交易对手财务分析6四、交易对手融资及对外担保情况分析11第四部分投资方案13一、交易结构介绍13二、项目分析14三、增信措施分析31四、项目后续管理方案37第五部分销售方案39第六部分风险分析及风险防范措施40一、风险分析40二、拟采取的风险防范措施42第七部分项目合规性分析43第八部分综合效益分析44第九部分项目调查结论47第十部分项目备查资料清单47承诺郑重承诺：本项目调查报告内容系按照紫金信托有限责任公司有关管理制度、规章和操作规程的要求，根据交易对手、担保人提供及本人收集的资料，经本人和___沈伟娟经理___实地调查、核实、分析后完成，其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，本人愿对交易对手和担保人的法律地位、涉及的数据和资料的真实性、完整性和准确性负责。调查业务员（打印并手签）：日期：第一部分信托计划概况一、项目基本要素项目要点基本信息信托计划名称紫金信托?苏宁置业清江广场项目集合资金信托信托计划类型集合资金信托计划信托计划规模预计总规模8亿元(根据抵押物价值的七折计算，最高发行规模不超过8亿元)，分八期募集：第一期募集5000万元；第二期募集1.5亿元；第三期募集金额1.5亿元；第四期募集金额1.5亿元；第五期发行金额1.5亿元；第六期、第七期、第八期各发行5000万元目前抵押物评估价格为8亿元，按七折计算为5.6亿元发行规模，后续募集金额根据追加在建工程的抵押评估价值确定。信托计划期限24个月委托人收益率待定其他待定项目信息用款人苏宁置业集团有限公司资金用途用于向苏宁置业发放清江广场项目建设开发贷款融资成本/投资收益率13.2%/年（其中0.2%为引荐方的财务顾问费）还款来源主要来自于清江广场项目的销售收入增信措施清江广场项目地块抵押及未来在建工程抵押张近东个人无限连带担保责任其他待定信托费用推介发行费待定银行保管费0.1%银行资金监管费0.1%评估费、律师费、税收、其他待定信托报酬2%-2.8%/年风险资本系数3%信托报酬是否覆盖资本消耗： √是 _____否净资本系数不适用发行方案与财富管理中心协商确定结论1、交易对手有金融机构融资记录、资信程度相对较高，且公司为国内知名公司，集团实力雄厚，本次合作为今后拓展合作提供了基础。2、作为南京市河西龙江商业用地，抵押物价值高，流动性强；3、公司资产规模较大，在建项目较多，且运行良好，随着项目的逐步建成销售，将会给公司带来较充足的现金流，因此为还款来源提供了良好的保障。4、本项目对外发行金额适中、收益较高；筹资难度不大，市场发行风险较小；5、本项目的执行有助于促进我司经营收益提高，以及业务发展。建议公司批准推进此项目。二、项目概况综述1、项目概要项目名称：清江苏宁广场项目建设内容：集购物百货、休闲娱乐、电器旗舰店、SOHO办公等于一体的城市综合体投资总额：123,930万元建设实施单位：苏宁置业集团有限公司2、苏宁置业集团概况：苏宁置业集团有限公司是苏宁电器集团旗下专业从事房地产开发的大型房地产集团，开发范围涉及商业地产、住宅地产、旅游地产、科技地产、物流工业地产等五大领域。苏宁置业坚持以市场为导向，始终保持稳健、快速的发展节奏，目前在全国六十个一二级城市的核心商圈储备开发了苏宁广场、苏宁电器广场系列产品，涵盖大型购物中心、五星级酒店、超级3C+旗舰店、甲级写字楼等多种业态。力争到2020年建成300个电器旗舰店、50个大型购物中心、100个高星级酒店和60个物流基地，成为中国高端综合地产的领袖品牌。3、清江苏宁广场项目概况：地理位置清江苏宁广场项目位于南京市河西新城板块北部—龙江高尚生活商圈，地理位置优越，背靠新江东板块，距离新街口商圈仅4.1公里。并且该项目北邻省警卫局指挥中心，东邻天启花园项目，东北侧为莫愁湖变电站，西邻江东门北路，项目周边多条公交线路，交通十分便捷。大型商业项目的改造与兴起，带动了龙江的发展，新城市广场、郑和国际广场、银城广场等一系列商业项目已落成并投入使用，商业氛围日渐浓厚。项目规模和目标该项目总用地面积13840㎡，规划容积率6.5，总建筑面积约140485㎡。将建设成为集购物百货、休闲娱乐、电器旗舰店、SOHO办公等于一体的城市综合体，进一步丰富和完善龙江商圈商业配套。项目主