我国区分所有建筑物自治管理中的问题及对策研究.pdfVIP

·总第47嘲· 【现代管理】 我国区分所有建筑物 自治管理中的问题与对策研究 口孔彬彬 (中国人民大学，北京 100872) 摘要：随着我国市场经济的发展以及住房体制改革的深入，区分所有建筑物的管理已经由单位行政化管理 转变为业主自治管理。然而，现阶段我国区分所有建筑物自治管理中出现了大量的问题，引发了业主、物业公 司、开发商等多方主体之间的矛盾与冲突。对此，本文将对现实中存在的问题进行阐述，并对其中的原因进行 分析。在此基础上提出破解我国区分所有建筑物自治管理的改革路径。 关键词：区分所有建筑物；自治管理；业主 [中图分类号]C93 [文献标识码]A 一、区分所有建筑物自治管理的概念和特征 已经无法很好地维护自身利益，达到预期效果。为了增加自 1．区分所有建筑物自治管理的概念 身力量，个体成员自愿结成团体，参与到经济、政治、社会 所谓区分所有建筑物自治管理，是指业主基于其享有 生活的各个领域。“团体虽然由自然人组成，但单个人一旦 的建筑物区分所有权，根据法律、法规的规定，通过成立 结成统一体，即因量的增加和结构的组合，而获得新质，使 自治组织，订立自治规范，对共有部分和共同事务所从事 人的意志和能力以集合倍增的方式表现出来，从而具有自然 的一切管理活动。以管理方式的不同，区分所有建筑物自 人不可比拟的巨大优势。”团体是由“同质性”成员自愿结 治管理又可分为自主管理与委托管理。前者是指由业主自 合而成的“小社会”。无论是营利性团体，还是非营利性团 行执行管理业务的管理；而后者则是指业主将管理业务概 体，其组成人员必须具有共同的目的和利益，否则就无法结 括地委托给管理公司或者第三人加以管理。 成团体。团体以保护成员个人权利和集体权利为其固有职 2．区分所有建筑物自治管理的特征 能，但同时也限制了成员的权利与自由。 (1)业主自治是区分所有建筑物管理的题中应有之义 在区分所有建筑物中，业主的专有部分通过共同的墙 私法自治，又称意思自治，是指法律确认民事主体得 壁、天花板、地板等共有部分相互连接，使彼此的用役面紧 自由地基于其意志去进行民事活动的基本准则。私法自治 密地堆砌在一起，各业主要使用专有部分就必须利用共有部 最重要的意义在于其确保了权利人的自由空间，使权利人 分，并且不得妨碍其他业主对其专有部分的使用，亦不得违 能够自我负责地形成自己的生活。就独门独户的建筑物而 反全体业主的共同利益。正是区分所有建筑物的这种特殊构 言，所有权人对该建筑物拥有独立的、完整的所有权，自 造、权属及其行使的不可分割性，要求全体业主必须结成一 然享有对建筑物进行管理的权利。房屋所有权人得依自己 个团体以实现对区分所有建筑物的有效管理。与传统的团体 的意志对建筑物行使各种管理行为，除非违反法律的强制 是由个体成员自愿结合而成略有不同，区分所有建筑物管理 性规定，否则他人不得干涉。在区分所有建筑物中，除了 团体的形成具有一定的“强制性”，即个体成员在购买区分 专有部分的管理由各业主排他行使外，多样化地区分所有 所有建筑物中的房屋后，即成为了业主，从而自然地进入到 权主体共同拥有共有部分，并且形成了共同生活关系。对 这一地缘共同体当中，无需业主另外为意思表示。 于这些共有部分以及共同事务理当由全体业主根据他们的 (3)区分所有建筑物自治管理既是一种权利，也是一 共同意志对之进行管理。 种义务 由此可见，为维护全体业主的共同财产和共同生活秩