控制性修建规划.doc

淄博奥都庄园控制性详细规划 第一部分 概述 现状概况 （一）区位条件 本项目地块位于淄博市淄川区，淄博属于山东省中心城市之一，现辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区和桓台、高青、沂源3个县，总面积5938平方公里，总人口412万，其中城市人口271.84万。淄川是我国著名短篇小说家、《聊斋志异》作者蒲松龄的故乡，是一块人杰地灵的风水宝地。 本项目地块位于淄川区的经济开发区，附近有“淄博师范专科学校”和“山东水利技术学院”两所大学。地块西侧是凤凰山，西去1公里为滨博高速公路和萌山水库;地块南侧是规划中的淄川区政务中心；北侧的开发区已有一批产品科技含量高、经济效益好的企业落户。 （二）自然条件 属温暖带大陆性季风气候区，四季分明，年平均气温11.9度—13.1度，平均降水为550—800毫米。 本项目的原始地形、地貌为缓坡丘陵谷地、西高东低，地块内高差约20多米，并有两条沟。 （三）规划范围 本地块北临胶王路、东临张博复线、南有松龄路等主干道，交通十分便捷。列入本次控规设计范围的土地为胶王路、凤凰山东路、开发区中心区北路、张博路附线围合部分，土地总面积63.38公顷，其中可建设用地44.42公顷。 （四）市政配套 项目周边水、电、燃气、热力、通讯等管网齐全，均可预留接口供本项目使用。 二、规划依据 1、淄博奥都庄园项目控制性详细规划设计任务书 2、淄博奥都庄园项目控制性详细规划设计任务书 3、《淄川新区张博附线以西、胶王路南片区控制性详细规划要求》 4、《淄博市城市规划管理技术规定》 5、本项目地块现状图（含征地红线图） 6、配套管线接口位置图 7、国家及山东省现行关于规划设计的相关规范 三、规划设计理念 本项目定位于一个生态、健康、舒适、时尚为突出主题的现代化高档住宅区，产品类型以低层、多层低密度花园洋房为主,辅以部分多层、小高层住宅、高层住宅和配套公建。各类住宅以地块组团为单位分别布置。 项目设计充分体现以人为本的指导思想： （1）“生态性”——即居住在自然和风景中； （2）“健康性”——人与自然的和谐结合，使居民远离各种环境污染； （3）“舒适性”——从小区的整体环境到户内各功能单元的布置，让居民感到舒适、方便，充分享受现代人生活的乐趣。 （4）“时尚性”——规划方案应设计新颖大气、时尚，体现小区的现代化、高档次，彰显小区居民的高贵身份。 四、规划原则 该住宅区理应定位为一个以环境生态为显著特点的高品质住宅区，在规划设计中应遵循以下原则： （一）因地制宜 由于本项目地块为山坡地，地块内地势高差较大，规划方案从总平面布置、房屋基础、道路系统、景观绿化系统、地下车库、各种管线（地埋）系统等方面,充分利用现有的地形、地貌，减少土方量，努力从各方面降低开发成本。 突出地块生态优势 以生态环境建设为重点，通过设计使建筑内外空间中的各种要素（如阳光、水、空气、绿地、树木建筑物或构筑物等），在建筑生态系统中有序地循环，获得一种高效、低耗、无废、无污、生态平衡的建筑系统。在尽情享受现代物质文明和精神文明的前提下，追求推窗见绿、碧树环绕，追求清新空气、负离子，形成“天人合一”的人和环境和谐共处的状态。 以人为本，舒适性原则 规划设计中应充分利用现有环境和地形，尽量保护原有的生态环境，将住宅融于自然环境之中，处处体现居住的舒适性原则和以人为本的理念。以建设高环境品质住区为规划目标，创造一个布局合理、具有文化内涵的居住区，把提高人居住环境质量作为规划和设计的基本出发点和最终目的。完备、合理、实用的公建配套，方便的交通系统宜人的空间设置，将有助于居民生活质量的提高，满足区内居住者多元的需求。 整体性设计 包括功能布局、住宅区风貌、建筑风格、住宅分布、道路系统、绿化系统、水系、公共活动空间分布与市政基础设施体系，统筹规划、分期开发。在整体格调统一的前提下，强调住宅区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整和性。注意住宅区环境、建筑群体与城市发展风貌的协调。在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高区内环境质量标准，创造融于都市空间的住宅区具有自然风貌的优美环境，形成绿树成荫、安闲雅致、舒适恬静的生活环境。 (五)差异性原则 在整体布局的基础上结合分期开发，在兼顾整体性的同时强化组团规划的相对独立性和差异性，包括功能、规模与组团景观上均有所体现。多样化的住宅与人情味的生活场所的塑造，将增强居民归属感、领域感和自豪感。 重视住宅区的平面规划和竖向设计，形成建筑布局上的差异性和层次，结合项目的客户定位布置小高层、多层、低层住宅以形成满足具有不同要求的各具特色的建筑群；尤其重视住宅区规划中的空间设计，创造出起伏变化具韵律感的建筑群体效果。重视建筑的单体设计特别是外立面设计，依靠坡地变化、建筑形体的变化和色彩配置，创