白马山庄周边市调报告.ppt

白马山庄商业部分定位建议 众安商业投资管理有限公司 2013年8月 闲林板块概况 闲林板块总体布局规划：一轴两片六区块 规划中的闲林将以02省道为界，分为南北两大居住区。同时，在居住区的基础上，又将划分为一块水乡生态区、三块新建住宅区、一块旧城改造区和一块工业园区。三块新建住宅区是现在闲林的新盘集中地。据统计，这三块住宅区总建筑面积近1000万平方米，整个居住区以高尚住宅为主，注重人居与自然环境的融合，体现“静”的氛围。 本案 白马山庄概况 项目白马山庄位于西溪湿地的西南面，离西溪湿地只有8公里，车行10分钟左右。处于小和山高教园区板块，从项目出发，到天目山路直达主城大约只需25分钟。项目周边还有绕城高速、02省道及灵溪隧道；另外，规划中的地铁三号线也将经过天目山路留下站，未来增值潜力巨大。小区占地面积约14万方，总建面约24万方，共开发992户，容积率在1.29，绿化率超过30%，目前即将推出的是高层公寓花语轩，高层共有610户，主力户型是88方的三房及少量128方的大三房。小区规划有两个出入口，南面为主入口，东面为次入口。主入口为项目南部高层区域，在留和路上的翰墨香林旁；次入口位于项目东部叠排区域，水木清华旁。 项目基地分析 由于本项目山地属性的特殊性，商业部分处于地势最低处，小区北面别墅的居民步行抵到较为不便 调查目标 从交通区位、目标客群、商业竞争方面判断本项目短期内是否能进行招商 项目周边商业市场经营状况、租金调查 根据实际情况给出商业可操作建议 地块周边商业现状-水木清华小区入口 地块周边商业现状-留和路商业街 地块周边商业现状-留和路商业街 地块周边商业现状-留和路商业街 留和路商业街分析 消费客群：周边大学学生、小区居民 现有业态：各类餐饮、咖啡饮品、服装饰品、网吧、KTV、超市、门诊等 经营现状：百分之80以上经营状况良好，租金均价为1.5元/天/平米。主要以各类中低端餐饮、休闲娱乐、零售业态为主。基本满足旁边几所高校学生的消费需求 留 和 路 商业街 白马山庄商业裙房 商业街北 租金单价：0.8-1.8元/㎡/天 商业街南 租金单价：1.3-9元/㎡/天 留和路商业街租金调查 留和路沿街商铺 租金单价：1.5-4元/㎡/天 浙江科技学院 翰墨香林苑 项目商业优劣势分析 道路未开通 商业街对目标客群的截流 道路为混合车道，且较狭窄，容易拥堵，出行十分不便 项目商业优劣势分析 项目目前交通动线不清晰，门前道路还未开通，且主干道留和路到达项目时间较长，商业部分可视性和可达性较差。 附近小区大部分为低密度住宅区，空置率较高，无法对本项目商业产生足够的人流支撑 周边小区和学校较多，但是项目东南处有一条500米左右的商业街，紧邻主干道留和路及浙江科技学院。目前商业氛围较好，商户经营成熟，空置率较低。根据我们调研，平均租金在1.5元/平米/月。所包括的餐饮、超市、休闲娱乐等业态基本满足周边人群的消费需求。 商业定位建议：方案一 从市调情况来看，白马山庄周围虽然存在着一些高等院校、住宅区，但是交通动线较差，受周边现有商业影响较大，无法导入目标消费客群。短期之内无法进行商业运作。建议后期居民入住后由物业公司增设些如便利店、健身、康体娱乐等自营配套业态，满足小区内居民需求。 消费人群 需求特征 衍生需求特质 小区居民 生活类配套 超市便利店、美容美发、健身康体 方案一 商业业态建议 一楼 大堂 便利超市 美发 1F 方案一 商业业态建议 棋牌活动室 棋牌活动室 2F 方案一 商业业态建议 健身室 健身室 3F 商业定位建议：方案二 白马山庄定位为高端山地别墅，根据此定位，可参照绿城、开元等高端项目模式，与知名健身品牌合作。由我方承担其健身会所精装修费用（每平米约2000元），并采购一些健身年卡作为增值部分捆绑到项目的销售过程中，促进楼盘加速去化，同时提高项目的品质 商业定位建议：方案三 考虑到方案一、方案二都需要投入一定的资金和人力成本，我们建议第三种方案为住户内部消化，普通小区在入住率达到六成后小区的配套商业会有求租需求。这种方案成本较低，并且小区成熟后能取得一些租金收益