黄山别墅市场调研暨碧水苑翡翠湖别墅地块定位建议.pptVIP

黄山雨润商务度假区碧水苑、翡翠湖地块别墅产品定位建议 黄山高尔夫商务推广公司 2010.8.25 第一部分 宏观环境影响 第二部分 黄山别墅市场调研 板块划分 板块项目及区域发展特点 重点项目展示 市场部分结论 黄山别墅市场分主题深度研析 第三部分 地块研判 第四部分 市场形象定位 第五部分 产品定位建议 碧水苑地块 翡翠湖地块 第六部分 上市营销策略展望 第一部分 宏观环境影响 1.国家土地政策保持高压姿态，严控新建高尔夫球场开发、别墅用地的审批，给本项目带来双重的绝版效应。 黄山高尔夫始建于2002年，属于雨润集团与黄山市政府签订的面积达1000公顷的城市综合运营计划，被列入安徽省政府“861”重点项目。 黄山雨润商务度假区黄山市政府最大城市综合运营计划，规划总投资额达到34亿元，每年均列入重点项目，目前总计划投资额度超过70个亿。 在用地红线紧张的情况下，黄山高尔夫内部的高档别墅地块已经成为大黄山板块高尔夫顶级别墅绝版。 2.三条高铁的开通给黄山经济带来巨大的推动效应，加速从观光旅游到休闲度假旅游的改变，打通了黄山多年来的交通制约因素。 2010年8月，黄山市2020年的城市规划，领先于安徽大部分地区，已经正式通过国家相关部门审批，为城市投资建设奠定了确定性，同时显示出国家、安徽省对黄山未来“皖南三省通衢”地区性交通枢纽地位的支持。 3.“4.15”信贷政策调控政策，对国内旅游地产市场一拥而上的局面形成规范，项目综合实力的“真金价值”取代虚高的投资回报率成为关注点，总体对本项目长期发展有利。 黄山作为五线城市，旅游地产市场主要由以浙江为主的长三角外地客流为主要方向，同时也受到异地购房政策的阶段性影响，没有真实卖点支撑的项目和实力较差的投资客，收到的打击较大。 近期国家出台，促进旅游业及相关酒店等行业发展的相关政策，对黄山板块的产业发展起到整体促进作用，信贷政策调控对实力较强，有真实休闲度假需求客群影响有限。 4.黄山城市发展以扩张新城为主，老城区狭小，黄山雨润度假区集合“交通优势、规模优势、规划优势”，未来十年内，将始终在综合类的休闲度假区中占据领先地位，并开创黄山旅游的“西区高档度假休闲”概念板块。 黄山国际旅游城市的建设已经列为发展战略，在具体执行中，流露出针对杭州的模仿痕迹，构建生活品质之城、建设国际旅游休闲中心，也渐渐被提上桌面。城市的景观特色、保护历史文脉保护压力下，黄山一直没有进行旧城改造，主要以新功能区的开拓为主，扩大城市面积，扩大城市人口，黄山市政府明确提出了“五年再造一个新黄山”的扩张计划。 从本战略目标的分解中，以黄山高尔夫领衔的西区占有“提供服务、交通枢纽区综合体”与“国际旅游综合体规划”两重要点，第三产业发展特点要求必然的集聚性。 第二部分 黄山别墅市场调研 黄山独栋别墅市场板块分布 1.歙县—徽州区板块 歙县与徽州区同属黄山东大门概念范围，有一定的规划利好的背景优势。 歙县是古徽州中心，本版块同时兼具山水自然景观优势和徽州文化底蕴，是黄山板块别墅开发最具特色的板块。 自然和文化双特色，吸引了国内北方开发资本的注意力，开发水平较高，“山水+文化”特色韵味，使项目具有了资源型议价能力。 同时具备交通便捷及后期紧邻高铁站的优势，区位对接屯溪中心区，区位具有一定优势。 代表项目德懋堂，纳尼亚小镇。 2.屯溪休宁板块 3.黄山区北大门板块 4.黟县祁门板块 依托民俗和资源潜力，别墅初步有所发展。 目前有奇墅湖别墅等待上市，主要以湖景水景资源为主，位置偏远，景观资源有限，不是独栋别墅的主要上市区域。 板块特色评判 在售别墅购买客群分析 重点跟踪项目展示 德懋堂 纳尼亚小镇 元一大观 益欣地块别墅 御墅天筑一期 御墅天筑二期 德懋堂 二期“容仙台”，位于一期上游8公里处，规划有88套度假景观联排公寓，面积从220—250平方。 纳尼亚小镇项目 投资商：新华联集团? 占地面积： 1160亩? 绿化率： 36．5 % 容积率： 0.235 总建筑面积： 141040M2 销售接待地址：徽州文化园对面（临时）? 杭州销售接待中心 建设周期： 2009年8月—2011年8?月 销售信息：在售别墅288-500平米。　 交房时间： 2010年11月30日? 物业类别：独栋别墅? 装修状况：毛坯 交通状况：地理位置：黄山市徽州区205国道 （徽州文化园对面） 距建设中的黄山高铁车站七公里 物业公司：北京悦豪物业? 元一·大观 绿化率：50%左右（别墅部分） 容积率：0.3左右（别墅部分） 总建筑面积： 925