2008年市场情况预测－－合生创展.pptVIP

一、土地市场 ——08年首场土地拍卖诞天河新“地王” （一）1月8日土地拍卖情况 （二）解构天河新“地王” 1.绢麻厂地块概况： 该地块位于天河区员村二横路原广州绢麻厂地块，南临珠江，与琶洲地区隔江相望，北临黄埔大道，西侧隔华南快速干线与珠江新城相邻，东侧与美林海岸花园相连接科韵路、琶洲大桥。地块周边为城中村，生活配套完善，但感觉档次较低 。 2.地理位置示意图 3.地块历史： 该地块在2001年流拍，主要原因有三： （1）2001年是房地产行业的低迷时期，土地市场的供需关系并不紧张，土地价格相应地呈现出低位态势； （2）2001年的珠江新城还处于概念规划的阶段，前景预期不明朗，开发的政策风险相对较大； （3）那一次是广州拍卖门槛首次提高，要在半年内缴清全部地价款。 该地块在流拍7年后回炉，员村绢麻厂地块创下了广州市天河区新住宅“地王”纪录，并成为广州市第二住宅“地王”。与2001年流拍相比，楼面地价相差近13倍。长达1个小时22分的举牌拉锯战结束。在第228轮举牌时，恒大集团终以总价41亿元、楼面地价13053元/m2，拿下二线南向江景的员村绢麻厂地块。 4.地块优劣势分析 优势： 1、地块位于天河区中心地段，近邻广州CBD珠江新城，位置优越； 2、地块面积较大，形状较规整，不限户型； 3、地块原生大树较多，较清静，可步行至江边，居住环境较好； 4、地块周边交通路网便捷，属于地铁五号线员村站上盖物业（2009年开通），门前有公交线路途经； 5、地块周边有多个大型居住区，生活配套齐备，人气旺，富生活氛围； 6、员村二横路规划将打造成商业样板路，现在有天河都市广场等商业，较兴旺，有利于本项目商铺部分价值的提升 。 4.地块优劣势分析 劣势： 1、员村地段现时外来人口较多，品流复杂，有不少宅基地和村屋，高档次楼盘较欠缺，区域整体形象有待提高； 2、现时项目门前的道路路况较差，影响项目档次的提升。 5.地块的明天——员村板块的崛起 绢麻厂地块与广州南方面粉厂、广东玻璃厂、广州鹰金钱罐头厂等厂房地块，同属于员村板块。 员村板块是继珠江新城、琶洲、金沙洲之后未来的又一热点板块，绢麻厂地块是该板块出让的第一块地。 随后，其他厂房地块预计将陆续推出，在2006年后未再推住宅地的天河区，形成一个较大规模的新建生活小区板块，缓解天河区的购房需求。 该项目预计在2010年面市，预测建成后要卖2万多元/m2。 目前周边楼盘情况： （三）金沙洲地块 该地块位于金沙洲西部，地块内有山有水，向西就是万科四季花城，限建8成90m2以下的中小户型。 越秀城建在去年12月初的土地拍卖会上，首度进入金沙洲，拿下此次B3711B03地块相邻的两幅地块。当时金沙洲B3709B07地块，楼面地价3889元/m2； 金沙洲B3709B08地块，楼面地价3628元/m2。与本次成交的楼面地价相比，相差约700元/m2。 该地块至少可建1425套中小户型住宅。根据其楼面地价，房价将在1万元/㎡左右。 金沙洲B3711B03地块地理位置示意图 目前周边楼盘情况： 二、08年市场预测 （一）08年新增商品房供应情况 2008年广州商品住宅新增供应呈增长趋势。 据不完全估计：2008年广州市中心六区新增供应约4万套，约420万平方米；相比2007年有一定幅度的增加；全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米；相比2007年呈增加趋势； 2008年新增供应大幅增加的区域主要有：白云区、原荔湾区、萝岗区；供应量萎缩的区域有：越秀区、黄埔及花都区；其他区域：天河区、海珠区、番禺区及南沙区的供应与2007年变化不大。 2008年广州市商品住宅新增供应热点板块：天河区的珠江新城、北天河板块；白云区的金沙洲-城西板块、机场路板块、白云大道板块；荔湾区的原荔湾板块；番禺区的市桥板块；海珠区的海珠中心板块； （二）户型结构 预计2008年，随着“90/70”政策的逐步落实，“90/70”产品供应进一步增多，小户型放量，产品同质化趋势更为明显。根据政府发布的数据，今年1-10月，广州90平方米以下的中小户型占比例为32%，今年年底，随着保障型住房、限价房的集中面市，这一比例将升至50%，而明年则将超过50%。按广州市历年供应住宅9万多套计算，明年全市小户型的总量将超过4万套，比今年增加20%左右，彻底实现放量。而随着中小户型的增多，加上其面积小，总价低，更多观望人群将主动入市，整个楼市也由此步入回暖轨道，楼价或将继续坚挺。 （三）08年预计有近20000套限价房上市 政府为了稳定房价,一方面加大土地的供应，提高住房的供应。另一方面，政府对保障型住宅的供应也加大了力度。例如廉租房、经济适用房、限价房，一个系列的保障使得每一