2015天门绿谷·中央站营销策略报告.pptVIP

水疗、KTV、美容、棋牌、茶楼会所、书吧 中、西简餐 情景网吧 电玩 桌球 酒吧 餐饮、休闲娱乐功能：提供味觉与创意的新体验，网罗美食广场、休闲餐饮、特色餐饮、健身、美容SPA、KTV、，全方位实现消费者的愉悦享乐需求。 一号楼 二层商业分布规划示意图 一号楼 三层商业分布规划示意图 商务型酒店1-2家 高铁区基本以商务客流为主，且本项目可引进一到二家如：7天连锁商务酒店，因此酒店将定位为商务型酒店。满足一般商务客的住宿要求。 目前2号楼做为目的性消费群体定位，主要招具有特色商家，如：特色中餐宴席，会所等。 2号楼娱乐汇 二号楼 整体商业分布规划示意图 二号楼做为目的性消费较强商家，为特色中餐，如毛家饭店，小肥羊火锅、高端娱乐会所等 地下停车场 1F 2F 3F 高端会所 精品卖场 高端餐饮 要素 要求 物 业 要 求 产权 产权清晰且至少可使（租）用6年 楼层 独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米 面积 60~120平方米 配套设施 同时配备上水和下水； 一般可的、快客等需要25—30KW的总电量，而全家、罗森 等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容 电量的上限 其他 无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展） 合作方式 租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上 选址基本要求 便利店 ■ 项目主力商家要求 物 业 要 求 配套设施 电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应; 有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置， 厨房污水排放的生化处理装置 及油烟气排放的通道 同普通餐饮 合作方式 租期5年以上 大众化快餐店:2~4元平米/天 消费型快餐店6~30元 租期三年以上 低层为1.5元平米/天以上,具体视地段\商圈而定;楼上租金略低 租期2年以上 视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米·天） 代表品牌 永和、华莱士 小肥羊、谭鱼头 物业及选址要求 餐饮（一） ■ 项目主力商家要求 物业及选址要求 餐饮（二） 物 业 要 求 建筑要求 50~400平方米 ； 对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异； 层高不低于2.8米 ； 如与居民相邻，设置隔音层 80-200平米； 其余与普通餐厅相同 60~120平方米 ； 框架式结构； 层高不低于2.8米； 门面宽度6米以上，橱窗开阔 配套设施 电力按每100平米10千瓦配置 自来水供应 与普通餐厅相同 与普通餐厅相同 合作方式 租期2年以上 租金3~20元/（平方米·天） 租期2年以上 租金2~5元/（平方米·天） 租期2年以上 一般企业3~5元/（平方米·天） 代表品牌 咖啡西餐 马兰拉面、面点王 金蝶轩 ■ 项目主力商家要求 要素 要求 区位/商圈 大型商业区底层或高密度居住区附近，公交线密集，使得消费者易达；但要求与居民区保持一定距离 物 业 要 求 面积 3000-4000平米，通常两层，不排斥地下面积 层高 不小于2.8米 楼板承重 350公斤/平米 配套设施 供电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电； 供水200吨/天； 化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80CM-100CM 广告位 要求3-15米的门头广告位 停车位 一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5平米一个车位计 算停车场面积应在900平米以上 装修 要求做墙体隔音及内部小面积分割改造 合作方式 租期5年以上 租金2-3元/天*平方米 选址要求 K T V ■ 项目主力商家要求 目前市场租售态势对本项目的影响较大，相当体量的商铺目前空置，且目前区域没有具体的长期固定人流，整体没有商业氛围可言，因此商业还需要一定时间的培育过程，现阶段实现全面销售的可能性较低 项目战略选择——PART FOUR 总思路：招商先行、销售跟进；?人气带动招商， 招商成果带动销售；招商与销售紧密互动；? 1)?本项目的起点在于招商，重点在销售。? 2)?招商工作的执行直接关系到项目的销售和发展。? 3)?商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力和吸引力。? 4)?招商与销售的紧密互动，一方面可以保障项目未来的良性发展和经营，另一方面也可以通过知名品牌商家的招商成功带动销售，将商铺推向市场，又可以保证资金链顺畅，实现合理利润最大化。 策略：有意识的选择商户 商户选择两大原则： 1、经营商品或服务等品项、业种要合理搭配 2、商户的选择要保证有稳定的租金收入，让投资者能快速回收资金 商户进驻三大要求： 1、知名或连锁商户 2、个性鲜明的特色商户 3、吸引人流量的商户 项目招商策略——PART FOUR 1．先主力，后散户 首先，重点