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城市评价报告 目 录 一、运作可行性指标 (1) 城区面积、主城区（或建成区）面积 (2) 常住人口 (3) GDP、人均GDP (4) 商品住宅年销售面积 (5) 商品住宅年销售额、销售均价 (6) 土地机会 (7) 政府配合效率 二、市场趋势预测定性指标 (1) 产业结构特征及产业发展趋势 (2) 民营经济发展状况 (3) 房地产发展水平 (4) 未来城市规划及重大建设项目 (5) 地方政策导向 (6) 重大城市活动 (7) 城市集聚效应及重大经济发展机会 三、城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积 / 施工面积 (2) 施工面积 / 销售面积 (3) 施工面积 / 竣工面积 (4) 预售面积 / 批准预售面积 (5) 房地产开发投资额 / 固定资产投资额 (6) 新增住宅用地可建面积 / 商品住宅新开工面积 (7) 商品住宅价格增幅 / 人均GDP增幅 (8) 投资性购买所占的比例 (9) 房价收入比 (10) 新建商品住宅空置率 (11) 租金 / 价格比 (12) 商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅 (13) 商品住宅价格增幅 / （人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅 (14) 房地产开发企业贷款余额 / 全社会企业贷款余额 (15) 个人购房信贷比 四、附件：指标定义和数据来源要求、城市评价报告核心指标简表  一、运作可行性指标 (1) 城区面积、主城区（或建成区）面积（连续5年） 城区面积指以“区”为行政单位的土地面积之和； 主城区（或建成区）面积指依据各城市实际情况、体现城市居民生活、消费心理的传统意义的城市行政单位土地面积之和。 (2) 常住人口（连续5年） 分别给出全市常住人口和市区常住人口 …… 2001 2002 2003 2004 2005 全市常住人口 市区常住人口 全市增幅 市区增幅 根据（1）、（2）计算城区人口密度。同时需提供主城区（或建成区）各行政单位人口密度。 (3) GDP、人均GDP（连续5年） …… 2001 2002 2003 2004 2005 GDP 人均GDP 增幅 必要时需尽量提供主城区（或建成区）人均GDP指标。 (4) 商品住宅年销售面积（连续5年） …… 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅年销售面积 主城区（或建成区）住宅年销售面积 增幅 90平米以下商品住宅销售面积占整个销售面积比例 (5) 商品住宅年销售额、销售均价（连续5年） …… 2001 2002 2003 2004 2005 商品住宅年销售额 商品住宅销售均价 主城区（建成区）商品住宅销售均价 增幅 (6) 土地机会 一级市场： 包括至少2年当地国土局年度推地计划、土地市场竞争程度、地价水平等（住宅用地）。要重点关注、说明政府推地计划中70%的 90平米以下住宅的土地供应及执行情况； 二级市场：重点关注城市二级土地市场机会、活跃程度；要求提供城市当前的存量土地总量及分布情况，同时要估算这些存量土地进入房地产市场的年度供应量。 (7) 政府配合效率 对于已经进入的城市，通过开发部门人员以及销售备案工作人员的感受说明当地政府的工作配合效率以体现当地政府的工作效率。 对于未进入的城市，通过市场调研人员的现场感受来说明。 二、市场趋势预测定性指标 (1) 产业结构特征及产业发展趋势 主要介绍历年三次产业所占比重，以及对当地经济和居民收入产生重要影响的支柱产业的发展趋向。 (2) 民营经济发展状况 主要指民营经济对GDP的贡献程度。民营经济发展好的地方，个体私营企业主群体较大且支付能力较高，是中高端住宅市场的潜在消费群体。 (3) 房地产发展水平 包括产品开发水平、营销水平、知名品牌开发商的数量及三级市场发展情况等。 (4) 未来城市规划及重大建设项目 重点阐述城市重大规划以及该规划对城市发展的重大影响，同时要分析城市重大建设项目对房地产市场的影响。 (5) 地方政策导向 包括拆迁政策、土地政策、消费政策情况等。 要说明该城市的项目预售条件、房地海产市场管理方面的相关税费 (6) 重大城市活动 包括是否承办大型会展、活动等，如奥运会、世博会、亚运会、城运会等。 (7) 城市集聚效应及重大经济发展机会 分析城市对人口和外地住宅购买力的集聚现状和这种效应的发展趋势。 分析影响一个城市的重大发展机会。 主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。 三、城市市场趋势评价指标 (1) 新开工面积 / 施工面积（连续5年） 指标的意义：该指标也称开