SOHO项目定位报告.pptVIP

SOHO领地（暂定） 定位企划报告（简） 前 言 特劳特用无数次全球500强的品牌战役证明了他的理论——定位制胜。中国的目前甚至数年内的住宅市场都将处于一个求大于供的阶段，而商业地产则不然，任何一个纯粹的商业地产项目如果不经过慎密严谨的市场分析定位，其存活率、投资回报目标都将成为充满悬疑的问号，而精明的投资者（而不是住宅市场的需求者）明显不会为一个定位模糊甚至错误的商业项目买单。 本案执笔者曾为攀枝花本地“曼哈顿”商业项目提供全案策划，在前期对攀枝花区域内的商业形态做综合调查与分析中，发现了攀枝花商业形态（如消费者消费行为、各种业态规划的存活率、众多商业项目现状等等）与外地的诸多不同。本项目策划定位及未来一系列商业操作均应以攀枝花地方商业特色出发，以创造不一样的产品概念作为主线开展工作，以保证最终产品定位的正确性及项目的成功销售，以及本项目商业的持久热度。 攀枝花各区域主要经济数据 （项目地块属东区管辖范围内的炳三片区） 2011年： 一季度，第一产业增加值完成3亿元，增长2.6%，对经济增长的贡献率为0.4%；第二产业增加值完成110.72亿元，增长18.1%，对经济增长的贡献率为87.5%；第三产业增加值完成32.35亿元，增长7.6%，对经济增长的贡献率为12.1%，第三产业拉动GDP增长1.8个百分点。全市民营经济增加值完成60.8亿元，增长18.8%，占GDP的比重为41.6%。 攀枝花消费人群调研分析 3名市场调研人员，历时7天，6场消费者访谈，涵盖东、西、仁和三区，市中心、炳三区集中采样。 400份消费者问卷调查，为商业项目提供尽可能周详的参考信息。 定位策略： 一、强化优势，利用机会： 1、强化地理优势，凸显大型住宅群中间的中小集合性商业不可替代的优势 2、统一规划、统一经营的商业模式，给予投资者“租金保障”的预期 3、现代化机械式停车场，理应配套现代、前卫的精品商业 二、淡化、弥补劣势，规避威胁 1、定位有吸引力的商业，拉近消费者心理距离 2、定位明晰与大型商业的不同特点 3、适当修改建筑规划，以适应市场需要 商业定位： 该项目所处的地理位置与体量，某种意义形成了一种驳论，这里可能真正需要的是一个大型的商业项目，而我们却只能提供一个仅相当于社区配套商业的建设项目。 鉴于此，本项目的定位需追求超前、精准，有效规避竞争威胁，以确保在未来数年内保持只升不降的势头，从而向投资者传达良性的信息，在定价上、销售上为项目预留尽可能的空间 消费层次定位 成都/东方时代商城 介绍：虽然项目因为经营管理问题以逐渐被成都商业市场淘汰成中低端的餐饮娱乐场所。但其建筑格局与本项目有相似之处，层高约6米，在当时一度成为年轻白领周末休闲的聚集地。二、三楼的个性酒吧均有效利用了层高优势。 目前商业业态在不同零售模式商业项目中均基本相似，已较难形成商业业态的差异化，因此出现了通过售卖有形商品外的其他形式创造项目特色，如商业环境、景观、建筑形式等来突现商业项目的特色。同时，现代人越来越注重精神消费和精神愉悦感，愿意为精神消费付费。 出现了更新的商业项目形式——Life Style Shopping Center “Life Style” 字面含义为“生活方式”。 国际购物中心协会(ICSC)指出，Lifestyle商业作为一种有别于Shopping Mall的商业形态，必须具备下列要素： 接近有影响力的居住社区； 中高档以上的定位； 迎合本商圈消费者对休闲的追求； 与Mall和传统的商业步行街相比，Lifestyle Center更加注重环境和建筑设计。而Lifestyle Center的开发地理位置，则通常在非传统商业区，在那些接近交通要道和大规模中高档住宅区、开发前土地价值被低估的区域。 商业主题： zerosunshine 诠释：零点和阳光的组合词，传达娱乐生活的丰富与轻松，同时也有“阳光从零点开始”的喻意，暗示“我们这里是不夜城”。 项目重新命名建议： SOHO领地较适合之前的办公室+停车场规划，但如果考虑本定位方案所提的建议，则需为项目重新命名。 命名要点：迎合中高消费人群心理；现代与传统需有效结合；商业命名需易于上口。 重命名提议（未详细考证）： 尚城（“上层”谐音） 业态组合粗略建议： 10%：高档餐饮（海鲜酒楼、文化川菜） 25%：高档洗浴中心+商务茶楼 35%：中档餐饮（川菜、日本料理、韩国料理、泰国菜等） 10%：白领主题乐园（结合主题文化网吧、私人影院、咖啡 馆（水吧）、