中山写字楼分析.ppt

调查统计数据说明: （1）自用型客群在购置商铺时对物业价值的诉求存在明显的出别，自用型客群更注重物业本身的使用价值，例如立面、行业聚集度； （2）无论投资型客群还是自用型客群对写字楼项目的地段、区位等天生素质都非常关注; （3）自用型客群对物业物业管理等同样较为关注。 自用客户会关注什么？ 关注客户 关注客户 谁在租写字楼产品？ 外资、国资为主 物流、金融、服务业为主 ★外资企业所占比例最大，但调查也表明，外资企业多数是物流、船运、贸易为主 ★整体来说，中山城区写字楼租赁业态以物流、金融、服务业为主。 关注客户 需求面积 行业类型 公司规模 资金实力 使用性质 100-200平米 设计、装饰、 广告服务、IT通信业 处于创业期的中小型公司，规模较小 大多选择按揭付款，或租赁使用，资金实力较弱 作为公司形象的展示窗口 200-400平米 贸易、律师行、会计、律师所 处于发展期的公司，置业标准快速扩张 资金实力一般，大多以按揭为主 自用兼投资，注重投资回报 400-1000平米 实业、物流、科技、产品展示 处于成熟期，企业规模较大，置业需求较为稳定 资金实力较强，有一定的支付能力 提升公司形象，置业保障 1000平米以上 投资、金融、 实业、保险 大多有境外投资背景，国内多处投资 资金实力强，对价格敏感度较弱 自用为主，投资为辅 写字楼用家各有什么特点？ 面积与行业需求的规律：劳动密集型与服务业型所需写字楼面积较小。如高新科技、装饰设计；面对企业形象、办公环境有较高要求的知识型企业所需面积偏大，如投资，金融、实业等新兴产业。 面积与资金实力的规律：处于创业初期及发展期的企业、资金实力有限、所需面积较为保守：处于成熟期的企业，资金实力增强，在满足自用同时满足投资计划，故一般置业面积相对较大。 竞争项目基础数据 写字楼项目经典案例 大东裕商务中心 项目资料 占 地：9449㎡ 总 建：14599㎡ 层 数：17层 层 高：3.9米 供应量：66套 间 隔：120-251㎡ 售 价：11000元/㎡ 销售情况：基本售罄 管理费：5元/㎡ 物管：-- 月租：55-60元/㎡ 出租率：85% 点评： 位于中山市东区博爱路南、规划的东苑路西、市交警用地.，区位认同度较高。 Ⅰ座已经全部出租，Ⅱ座入驻企业；招商对象主要是：银行、保险、证券、中介，相关的会计、律师行业 写字楼项目经典案例 中环广场 项目资料 占 地：100000㎡ 总 建：100000㎡ 层 数：9/19/23层 层 高：3.9米 供应量：66套 间 隔：120-251㎡ 售 价：16000元/㎡ 物管：昌生物业 销售情况：基本售罄 月租：85-95元/㎡ 管理费：6元/㎡ 出租率：90% 点评： 位于博爱五路北面，区位认同度较高。 进驻公司以国内的物流、保险、外贸及本土的五金、机械等公司为主，与其他同类型写字楼相比，该项目进驻的知名国内企业与外资企业较少。 盛景尚峰 项目资料 占 地：60429.2㎡ 总 建：46000㎡ 楼 层：6/11/22层 供应量：180000㎡ 套 数：--套 售 价：16000元/㎡ 销售情况：75% 物管情况：第一太平戴维斯 月 租：80-95元/㎡ 管理费：6元/㎡ 租赁情况：只剩2座 点评： 目前东亚银行、中信银行、中信证券、邮政储蓄银行中山分支机构已经进驻，进行租售洽谈的还有招商银行、深发展银行、安信农业保险公司、工商银行等知名金融机构 写字楼项目经典案例 颐和中心 点评： 颐和中心的4-11层为对外出租的写字楼，基本已售罄。进驻公司的企业形态比较集中，都为银行行业，民生银行、农业银行、中国人寿。 项目资料 楼 层：15层， 其中4-11层为写字楼 供应量：25000㎡ 间 隔：150-350㎡ 售 价：12000/ ㎡(可98折) 月 租：55元/ ㎡ 出租率：90% 物管：白天鹅物管 管理费：-- 写字楼项目经典案例 雅居乐剑桥郡 项目资料 占 地：808亩 总 建：220万㎡ 楼 层：66/50/40层 供应量： 套 数： 售 价： 销售情况： 物管情况： 月 租： 管理费： 租赁情况： 点评： 2011年7月29日奠基，剑桥郡定位为集写字楼、商业、高层住宅、公寓、教育一体的大型城市综合体，其中特点兴建军1幢200米高写字楼、2幢分别120米、150米高的住宅及公寓。还配有7万方幼儿园、小学、中学，60万方商业裙楼、120万方住宅。 写字楼项目经典案例 星宝时代广场 项目资料 占 地：约30亩 总 建： 楼 层： 供应量： 套 数：