实例——武汉市房地产市场分析_45771.docVIP

武汉市房地产市场分析 1．武汉市房地产概况 1.1．概况 目前，武汉市的房地产市场形势总体上处于稳步攀升逐渐走高的态势。市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化表 价格 指数 一季度 1941.8 1000 二季度9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03 通过：市房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场入成长期。房地产市场主要特点市场消化良好，增量房空置率降低，商品房销售情况良好个人购买率进一步增加 1.2.3．地产投资进一步加大，投资结构更趋合理 1.2.4．住宅销售活跃，在各类房地产销售中的比例加大 1.3．武汉市分类物业价格指数 附表8 2000年武汉市房地产价格指数 类别 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 住宅 1000 1009 1032 1041 写字楼 1000 1011 1012 1016 综合物业 1000 1010 1022 1028 从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。 住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点，武汉市住宅房屋销售面积已占总销售面积的94.5%，94.7%。2000年武汉市住宅价格呈现出逐步攀升的态势，全年平均价格为1983.52元/平方米。 1.3.1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，仍是市场内的热点； 1.3.2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%。武汉市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间； 1.3.3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%。 2．武汉市房地产市场特点分析 2.1．宏观市场 2.1.1．住房分配制度改革为房地产发展提供了动力 2000年，武汉市正式步入住宅的商品时代货币分房制度取代延续近50多年的福利分配住房制度住宅商品完全纳入了市场经济轨道。 2．市场具有强大的消化能力 2000年武汉房地产市场容量扩大，除吸纳上市的商品房外，2000年还消化空置商品房44万平方米115.14万平方米。增量房市场交易244万平方米，存量房市场478.62万平方米 住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量 起数 30010起 27130起 57140起 244万M2 478.62万 722.62万 2.1.3．金融系统改革成为房地产业的坚实后盾 2000年市各银行发放个人住房贷款共计29.17亿元，比投资到建设环节的贷款总额11.79亿元多出一倍多。公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的1/4共批准发放个人住房贷款9019户，共计5.41亿元，同比增长97.8%；支持个人购房建筑面积达91.76万平方米，房屋总价值达12.56亿元。4．中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用 武汉市住房消费的中介服务有了很大，共有218家中介企业遍布全市，形成了中介服务的有形网络。000年6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，各城区举办了区级房交会据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。 2.2.2．楼盘结构和户型 目前武汉房地产市场上的增量楼盘主要是以框架结构为主。户型设计方面，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的主力地位，面积大都在90-120平方米之间。 2.2.3．层高 从2000年开始，小高层楼盘销售量的启动改变了多层楼盘占主导地位的格局。 2.2.4．楼层 顶层销售情况好于往年。不少楼盘的顶楼销售采取了送阁楼的促销手段，有一定的吸引力。 2.2.5．价格 2000元/平方米左右的商品房普遍能被市场接受，也是购买商品房时最合理的心理价位，而经济