第章 中国珠三角板块重点城市房地产市场运行状况.docVIP

第七章 2005年中国珠三角板块重点城市房地产市场运行状况 第一节 2005年广州市房地产市场运行考察 2005年，由于宏观调控的影响，广州市房地产投资、开发销售增幅都有所回落，但10月以后，尤其是所谓百亿炒楼资金传言、发展商拖慢推盘节奏、市场出现暂时供不应求等因素，使得广州楼市出现楼价不跌反涨、逆势上扬的态势，再次出现买楼热潮，商品房均价较上年上涨了8.63%。2002-2005年，广州市土地市场化程度有所提高，公开出让土地宗数由2002年的3宗增加到2005年的26宗；公开出让土地面积由2002年10.06万平方米增加到2005年的49.41万平方米。2005年，土地供应充足，公开出让土地主要集中在中心城区，共公开出让土地26宗，面积为49.41万平方米。 2005年，广州市土地交易价格增长较快，年内增长达到了6.55%，其中住宅用地土地价格增长最快，年内增长达到了8.44%。 2005年，定金及预付款仍是广州市房地产投资资金的主要来源。在宏观调控作用和银行收缩房地产开发贷款的影响下，房地产开发商积极开拓资金来源渠道，2005年资金来源中的自筹资金同比增幅最快，达19.90%，使其所占比重有所提高。 2005年，在国家各项宏观调控政策措施的作用下，地产开发投资理性增长 2005年，商品住宅建设仍然是广州市房地产投资的重点，占其比重达71.22%。主要投资区域为海珠区和天河区。 2005年，由于宏观调控作用的影响，广州市房地产施工面积增幅较上年趋于平稳，但是由于开发商在一手土地交易的同时也通过兼并小型企业或并购停工楼盘从而获得开发权，使部分“烂尾”项目重新启动，2005年广州市的商品房新开工面积同比增幅为5.41%，扭转了2002。 2005年，广州市主要以商品住宅开发为主，住宅施工面积为3409.09万平方米，其占商品房开发面积的71.79%。 2005年，由于宏观调控的影响，广州市商品房竣工面积与销售面积继续保持下降趋势，供需矛盾有所缓解。就月度数据来看，4月份至6月份累计商品房供需呈现暂时性的供不应求状况。 *图中月份数字为年内该月前面所有月份的累计。 2005年，由于发展商拖慢推盘节奏、市场出现暂时供不应求等因素 *图中月份数字为年内该月前面所有月份的累计。 2005年前三季度，随着海珠区整体环境不断改善，海珠区商品房均价快速增长，在广州市各区中其同比增长最快，达到了20.44%；荔湾区由于受政策、地理、开发成本等多方面因素的影响和限制较多，商品房均价同比降幅最大，达到了-22.25%。 住宅市场 2005年，商品住宅投资额较上年有所增长，增幅为9.34%，但其占房地产投资额比重却呈现下降态势，由上年的0.72下降到今年的0.71。 2005年，商品住宅的施工面积和新开工面积都呈下降态势。其中，在宏观调控影响下，商品住宅的新开工面积由上年同比增长18.41%降为2005年的-22.20%。 2005年，由于宏观调控的影响下，消费者持币待购，并且随着商品住宅均价的上涨，购房者购买力相对下降，所以商品住宅的销售面积同比增幅为-17.41%。 由于开发商采取内部认筹，公开发售少量单位，造成需求大于供应，货源紧缺，买家争抢购房的场面让持币待购的买家对降价失去信心，买家松开心理防线，购买力大量释放 商业地产 2005年，随着中国加入WTO，越来越多世界强企业进驻广州政府大力发展总部经济 截至2005年上半年，东山区甲级写字楼空置率最低，为4.38%；天河区甲级写字楼空置率最高，为11.78%。 2005年，广州市传统商圈由于其可开发用地少，后续供应跟不上，配套设施开始老化等原因导致发展缓慢；天河区物业档次高，而且物业管理水平较好，再加上有良好的商务配套基础，写字楼租金和售价增长都高于全市平均水平，分别为7.1%和6.6%。 小链接： 资料来源：广州市统计局、广州市国土资源和房屋管理局、融天资讯 第二节 2005年深圳市房地产市场运行考察 2005年，深圳房地产市场总体运行比较正常。从2005年末全市楼盘调查来看，成交住宅总量中，购买单套住房的人数占9成以上，且以自住为主自住型需求为主的住宅需求增长呈现刚性，土地和存量住宅供应有所减少，供需关系日趋紧张。，随着城市居民收入水平提高，改善性居住需求增长，使住宅产品结构升级，高端产品供应增多。这两方面使得深圳市在宏观调控大背景下，房价持续增长，呈现结构性上涨态势。 2005年，关内土地主要以商业和商住用途土地供应为主，住宅用途土地供应主要集中于关外的龙岗区。 s 　　2005年，由于宏观调控的影响，深圳市的土地价格表现平稳，商业用地和住宅用地价格年内增幅分别为0.27%和1.02%。 *关内即特区内，包括南山区、福田区、盐田区和罗湖区；关外即特区外，包括宝安区和龙岗区