36第八章第二节房地产价格构成(一)(2013新版)-2017年10月.doc

第二节　房地产价格构成（重点） 下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例（史记：开发－销售模式），并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即： 房地产价格＝＋＋＋ 其中，土地取得成本和建设成本之和，称为直接成本，即： 直接成本＝土地取得成本＋ 土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本，即： 开发成本＝＋＋＋＋＋ 一、土地取得成本（重要知识点） 土地取得成本简称土地成本、土地费用，是指购置土地的必要支出，或开发土地的的必要支出及应得利润。 【2013年教材变动点】过去教材的说法：土地取得成本简称土地成本、土地费用，是指取得房地产开发用地的必要支出，包括土地开发补偿费（）3个：①通过市场购置取得；②通过征收集体土地取得；③通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中，应根据估价对象中的土地在价值时点取得的主要途径，选取上述三个途径之一来求取。 史家解读：取得土地方式或途径除了通过市场购买、通过征收集体土地，通过征收国有土地上房屋之外，还有通过土地划拨方式、与土地拥有者合作开发、租用土地等方式。土地取得成本一般由4项构成：土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费和土地取得税费。值得说明的是，土地取得税费只有通过市场购置取得才有，通过征收集体土地和征收国有土地上房屋取得时没有此项税费。 （一）市场购置下的土地取得成本 在有活跃的土地交易市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款、应由买方（） （1）（） （2） 例如，某宗房地产开发用地的面积为5000㎡2，市场价格（）800元/㎡3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：800×5000×2×（1＋3）824（） （二）征收集体土地的土地取得成本 征收集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。 史家解读：为便于大家记忆，征收集体土地的土地取得成本构成总结为下表： 征收集体土地的土地取得成本一览表 序号 项目 1 建设用地使用权出让金 2 城市基础设施建设费 3 地上物拆除、渣土清运和场地平整费 4 土地征收补偿费 4.1土地补偿费 4.2安置补助费 4.3地上附着物和青苗的补偿费 4.4安排被征地农民的社会保障费用 5 相关税费 5.1新菜地开发建设基金 征收城市郊区菜地才有 5.2耕地开垦费 占用耕地才有 5.3耕地占用税 占用耕地才有 5.4征地管理费 5.5政府规定的其他有关费用 防洪费、南水北调费等 注：上表中第2、3两项也可能放在土地开发成本中而不是在土地取得成本中。 土地征收补偿费用一般由下列4项费用组成： （1）3年平均年产值的6倍～10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。土地补偿费的计算公式为： 土地补偿费＝被征土地前3年平均年产值×补偿倍数 （2）安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4倍～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。安置补助费的计算公式为： （被征土地需安置人数×补偿倍数）≤15时， 总安置补助费＝被征土地前3年平均年产值×补偿倍数×被征土地需安置人数 （被征土地需安置人数×补偿倍数）＞15时， 总安置补助费＝被征土地前3年平均年产值×15 依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。 （3）地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物补偿费是对被征收土地上诸如房屋及其他建筑物（含构筑物）、树木、鱼塘、农田水利设施、蔬菜大棚等给予的补偿费。青苗补偿费是对被征收土地上尚未成熟、不能收获的诸如水稻、小麦、蔬菜、水果等给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费；不能移植的，给予合理补偿或作价收购。地上附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 （4）安排被征地农民的社会保障费用。 相关税费一般包括下列费用和税金： （1）新菜地开