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第四章 房地产开发用地取得 第一节 我国现行土地管理基本制度 第二节 房地产征收 第三节 房地产开发用地类型与选择 第四节 房地产开发用地取得方式 第五节 房地产开发项目可接受地价的测算 THE END! * （3）房屋征收补偿协议与法院强制搬迁的衔接 根据《征收与补偿条例》规定，在征收决定作出后，被征收人拒不搬迁的，征收部门无权强制搬迁，应当向当地人民法院申请强制搬迁，而不能采取行政强迁的手段。相比之下，房屋征收补偿协议的执行力应当优先于补偿决定的执行力。 《征收与补偿条例》第二十八条规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。 (五)房屋征收补偿决定 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定后的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府按照《征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 （六）国有土地上房屋征收评估 （1）房屋征收评估的概念与流程 ①房屋征收评估的概念 房屋征收评估是指为确定被征收房屋的货币补偿金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，对被征收房屋市场价格进行的评估。房屋征收评估的价值标准是被征收房屋的市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 房屋征收评估价格为被征收房屋的房地产市场价格，不包含被征收房屋室内装饰装修价格，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿。这些费用的补偿由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估进行确定。 （1）房屋征收评估的概念与流程 d.公示解释 c.实地评估 b.签订合同 a.选定机构 e.交付报告 g.申请鉴定 ②房屋征收评估的流程 (2) 房屋征收评估的原则 ⑤公平原则 ①合法原则 ②最高最佳使用原则 ③替代原则 ④估价时点原则 房屋征收评估的原则 (3)房屋征收评估的方法 第二节 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。 被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。 (4)影响房屋征收评估价格的因素 诸如楼层、朝向、新旧程度、市场供求等其他因素会影响到被征收房屋的评估价格。 实践中必须执行国家标准 登记用途与实际用途 不仅包含楼面，还包括区域景观、环境配套等综合因素对房地产价格形成的影响。 ④其他因素 ③建筑面积 ②用途 ①区位 (5)房屋征收评估的异议及处理 1 提出评估异议的主体是房屋征收当事人，包括房屋征收部门和被征收人。 2 评估异议是向受委托的具有房地产估价资格的估价机构提出的。 3 房屋征收当事人向估价机构提出异议的，估价机构应当向其解释房屋征收估价的依据、原则、程序、方法、参数选择和估价结果产生的过程。的价格 ①评估异议 对于具有房地产估价资格的估价机构所作出的房屋征收评估结果，房屋征收部门和被征收人可以向受委托的估价机构提出不同意见，称为评估异议。 ②评估异议的处理 复核评估 房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案； 情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 Real Estate Development Operation * 第三节 房地产开发用地类型与选择 一、房地产开发用地的类型 （5）城市郊区土地 （1）闹市区（商业集中区）土地 （2）城市附中心区土地 （3）闹市区边缘地带（亚中心区）土地 （4）城市边缘区土地 （一）按土地的区位划分 （二）按土