北京王府井商圈调研 北京王府井海港城综合体项目操作方案.doc

北京王府井海港城综合体项目操作方案 一、王府井商圈演变特点 　　王府井的历史可以追溯到13世纪60年代，距今已有700多年。早在上世纪，王府井大街就声誉在外。上世纪20年代初期，王府井大街已出现大型商业的雏形。 　　随着1955年“新中国第一店”北京市百货大楼的开业，王府井大街的商气愈发浓厚。北京王府井百货公司董事长郑万河回忆，百货大楼开业首日的客流就达到25万人，随后令其他商业街销售额下降两成。直到今日，来自全国乃至世界各地的游客来到北京仍首选王府井大街，这与当初百货大楼巨大的品牌影响力不无关系。 　　王府井商圈犹如一座博物馆，拥有同升和、盛锡福、瑞蚨祥、东来顺、全聚德(002186)等老字号，汇聚中国博大精深的传统商业文化。 　　11年前的9月11日，王府井大街迎来了发展的拐点。历经8年近乎脱胎换骨的改造后，王府井大街犹如一只金凤凰在万盏明灯的簇拥下以步行街的形式重生。改造后形成了“黄金十字”布局。以金鱼胡同西口的十字路口为中心，向东是宾馆、饭店一条街，向西是小吃、休闲一条街，向南则是繁华的商业步行街，向北是娱乐、文化一条街。 　　此后，王府井大街的商业之路愈发稳健。10年前，中国第一家真正意义上的购物中心——东方新天地在此落户。东方新天地是李嘉诚投资的东方广场购物中心的一部分。此后，香港企业名下的北京apm、浙江零售巨头银泰百货投资的乐天银泰百货、专卖体育用品的利生和国内时尚品牌巨头美特斯·邦威等陆续进入这条“金街”。 东方广场雄踞北京市中心王府井商圈，占地10万平方米，总建筑面积达80万平方米，是目前亚洲最大的商业建筑群之一，是北京“城中之城”。 　　“东方新天地”为两层逾100,000平方米的大型群楼商场，包括五个不同风格的商场和一 个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的三层室内停车场。 整体定位时尚、中高收入的白领阶层，满足他们休闲、娱乐、购物多种需求。 　　 主要业态有晨曦百货、华润超市、ESPRIT及精彩无限音像数码广场等。 　　 入驻商户以国际知名品牌为主，中西合璧，店内装修体现浓郁的休闲氛围，为顾客提供多种增值服务。 　　 亚洲最大的钻石精品店之一的恒信钻石宫殿,展示艺术与科学完美结合的爱普生影艺坊、Apple、 Centre及知名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。 　　都市新天地整体色调为简洁的银灰色，先进的超清晰大萤幕使人感到科技发展的脉搏，整个区充满了高科技氛围，满足青年人的审美需求。 　　东方新天地为王府井商圈增加了购物中心物业，提升了王府井商圈聚客能力。 　　近年来，ZARA开始进驻王府井商圈沿街门面，GUCCI，AMANI等大品牌开始进驻银泰乐天百货，王府井百货大楼一楼也开始引进部分名品，王府井商圈品牌明显向高档升级。 　　二、项目SWOT分析 　　市场分析： 　　北京王府井百货(集团)股份有限公司，简称“王府井百货”，前身是享誉中外的新中国第一店-----北京市百货大楼，创立于1955年。1968年7月改为现名。建筑面积3.9万平方米，营业面积1.8万平方米。1970年扩建附属业务楼和仓库楼。1989年增建玩具娱乐品商场，晋升为国家二级企业。1991年成立北京百货大楼集团。1993年进行股份制改造。1994年北京王府井百货(集团)股份有限公司在上海证券交易所上市。1999年新建北部商业楼。2000年王府井百货和东安集团公司实现资产重组，成立北京王府井东安集团有限责任公司。2004年2月百货大楼开始进行内部升级改造，4月对外营业。百货大楼售货员张秉贵是全国著名劳动模范，大楼前广场立有其半身铜像，陈云在基石上题词“一团火精神光跃神州”。 　　2008年拍摄 　　2007年王府井百货公司销售额89.36亿元, 利润总额4.43亿元。 2008年销售额101.7亿元，利润总额5.1亿元。 　　截止到2009年底，已有近200个品牌成为集团的重点品牌/战略合作伙伴，正在形成多品类、多层级、高效益、高覆盖率的核心品牌资源，为集团健康的、可持续发展搭建坚实的品牌资源平台，打造集团核心资源竞争能力。 　　2009年以来，身处王府井闹市区百货大楼陆续引进了20余家美容、美发、餐饮、影城等休闲、娱乐服务项目，逐渐将传统的百货公司打造为购物中心。王府井董事长郑万河还透露，未来几年，集团还将根据不同目标市场，陆续开设大众时尚百货、精品时尚百货等购物中心。 　　2009年王府井百货完成销售额132亿元，实现利润5.4亿元。 　　2010 年，是百货大楼经营史上承前启后的关键之年。这一年，它们以装修调整 　　为契机，在完成主楼南馆加固改造工程的同时，同时进行了整体对购物环境、硬件设施和品牌结构的全面升级，使百货大楼成为了一家初步具备购物中心元素的大型综合性百货商场。截