南山科技园写字楼市场概况.ppt

写字楼市场概况 5大商务圈，当前写字楼市场供应稀缺，市场存在进入机会 商务圈内写字楼表现优于商务圈外围，售价在4万元以上，销售速度亦有上佳表现 写字楼入住率不断提升，租赁市场需求强劲，租金水平水亦呈良好增长态势 科技园划分为三个片区，南区是大企业聚集地；中区主要以资金实力相对较弱电子信息企业为主，北区以“大型生产型工业为主高新技术工业区” 现有写字楼物业租赁客群稳定、数量庞大且实力较强：南区出租率集中在90%以上；面积需求在200-500平米、半层整层；租金在80-90元/ ㎡.月 中区深南沿线的出租率集中在85%以上；承租期多为2年；面积需求在200-500平米、半层整层；租金在70元/ ㎡.月 中区其他区域的出租率分布不统一，从30%-95%不等；承租期多为2年；面积需求半层、整层；租金在70-75元/ ㎡.月 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2011年06月22日 南山CBD 深 南 大 道 宝安CBD 中心西 成长型企业 商务圈 中心区 高端商务圈 地王金融 商务圈 鸿荣世纪广场 2.8万/平米 地王商务圈 振业国际商务中心 花样年美年广场 智慧广场 4-4.5万/平米 南山中心区 大中华IFC-C座 5万/平米 福田中心区 写字楼市场格局 科技园 —— 30000 —— —— 87661 综合体项目 花样年美年广场 70% 40000 27874 38078 101644 甲级写字楼 振业国际商务中心 95% 95% 80% 推出部分销售率（%） 45000 50000 28000 均价（元/㎡） 12000 97382 164876 甲级写字楼 智慧广场 南山区 30000 44567 197800 商务公寓 大中华IFC-C座 中心区 11650.41 56837.32 109504 综合体项目 鸿隆世纪广场 罗湖区 商业面积（㎡） 办公面积（㎡） 建筑面积（㎡） 类型 楼盘名称 区域 写字楼市场格局 二级市场 写字楼市场格局 三级市场 福田中心区空置率环比下跌2.1个百分点至12.3%。 其主要原因是：NEO企业大道一期、东海商务中心、卓越世纪中心一期，这些项目空置率的逐渐回落拉动全区空置率的下滑。 罗湖和南山由于近年来新增供应有限，市场供应主要集中在现有存量供应，第一季度罗湖和南山的平均空置率环比下降1.5个百分点至8.5%。 2011年第一季度深圳甲级写字楼市场无新增供应，受国内外金融、保险企业对本地甲级写字楼市场强劲租赁需求的影响，金融、IT以及专业服务行业的企业成为推动甲级写字楼租赁需求增长的主要动力，本季度深圳全市甲级写字楼市场表现活跃，空置率下降，租金上升。 此外，由于外资企业办公室搬迁、扩张等原因，外资企业对甲级写字楼租赁市场的重要影响力重新显现。 2011年第一季度全市甲级写字楼租金已达165.5元/平方米，环比上涨4.1%，同比则上涨22.9% 。 写字楼市场 分析 市区供应量少，存在市场进入机会 市区内在售写字楼项目仅5家，且多处于尾盘阶段，市场供求失衡 1 2 租赁市场需求强劲，租金及入住率呈平稳上升趋势 在无新增供应以及强劲需求的双重带动下，租赁市场表现良好，租金水平及出租率呈平稳上升趋势，有利于培养市场价格的提升。 商务圈内物业售价及去化速度均较佳 位于商务圈内的物业（大中华、振业国际商务中心 、智慧广场）因地段较好，加之物业品质较优，售价可达4-5万，并且销售情况乐观； 脱离商务圈幅射范围的花样年美年中心，售价明显低于商务圈内物业。 3 深 南 大 道 北 环 路 滨 海 大 道 北区西区 南区 北区东区 中区西区 中区东区 北区西区-北起广深高速，南至北环大道，西临麒麟路，东到科苑大道路，总用地面积1.32平方公里。 北区东区-北起广深高速，南至北环大道，西临科苑大道，东到沙河西路，总用地面积1.26平方公里。 中区西区-是北环路、科苑大道、深南大道、麒麟路道路中心线的围合区域，总用地面积为179.47公顷。 中区东片-区北起北环大道，南至深南大道，西临科苑大道，东到沙河西路，片区总规模1.6平方公里； 南部片区-指南油大道以东、滨海大道以北、沙河西路以西、深南大道以南的城市建设用地，总用地面积523.12公顷。 中区：以规模较小，资金实力较弱（相比南区）的电子信息类企业为主。 片区内目前以厂房、住宅为主，少量企业写字楼，西南侧是科技园最大的城中村大冲村（目前中信拟定对大冲村实施整体改造，规划方案未定）。 北区：总体规划要求建设“高新技术化总部化”的高新技术园区；土地利用规划确定本片区的功能定位是“以大型生产型工业为主的高新技术工业区