对我国房地产经济分区研究.doc

我国房地产经济的区域差异化研究 [摘要] 本文首先对我国各地区房地产经济发展的现状进行分析，然后通过聚类分析对我国房地产经济发展中的区域差异进行实证分析，把我国房地产经济划为最快发展区、较快发展区、潜在发展区、缓慢潜在发展区和缓慢发展区五种类型。最后，本文提出政府应该针对不同区域的发展特点，从房地产产品的内在特性和市场结构入手, 配合其宏观经济运行条件的调整, 促进区域经济平衡发展, 减轻房地产产品的差别化趋势，制定不同区域的房地产发展政策。 [关键词] 区域经济学 区域差异 房地产经济 聚类分析 我国各地区宏观经济区位的差异，以及原有经济水平以及房地产业发展起步时间的不同，都决定了各地区房地产业发展的速度、规模的不同，从而房地产的经济在各省区表现出明显的区域差异。划分房地产经济区，对研究我国房地产业发展的空间分布特征，国家制定相应的房地产业发展政策，进行国民经济的宏观调控以及房地产投资者选择适当的投资区域，采取相应的投资策略等均有重要的意义。 一、我国各地区房地产经济发展的现状 1、全国房地产市场总体形势不容乐观。 从2010年年底开始，中国房地产市场开始调整，2009年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。 接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2009年11月达到高点，其后一路下滑，2010年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比年同期回落6.06点21278亿元，同比增长26.5%，相比2009年31.8%的增幅，明显回落。住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。其中，经济适用住房投资638亿元，增长19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%。 前三季度，全国房屋施工面积24.04亿平方米，增长20.3%，比2009年的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面积19.07亿平方米，增长21.2%；办公楼施工面积8150万平方米，增长8.3%，比2009年的12.5%明显回落；商业营业用房施工面积25026万平方米，增长12%。 第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，不能较好的反应房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析，更能反映房价真实走势。 图二 全国70个大中城市房屋销售价格增幅演变 分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2010年1月达到高点，同比2009年1月增长11.3%，其后增幅加速递减，2010年10月已降至1.6%。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在2009年9月，其后递减，直至2010年8月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，即全国房价正式开始下跌。 2、房地产开发区域不平衡，东西部发展差距较大。 2.1、东部地区：主要城市成交量下降40—70%，房价明显下降 （1）珠三角地区：全国房价“重灾区”，今年以来，房价已下跌20-40% 珠三角是我国房地产市场发展较成熟的区域之一，2009年以广州、深圳为代表的珠三角城市群房地产市场经历了一个快速发展后，又率先进入调整的态势。由于国内外宏观经济形势的变化，珠三角以出口导向为主体的制造业正在经历着历史上最大规模的结构调整，导致中小企业大量倒闭和外迁，劳动就业开始出现下滑，直接影响到该区域的房地产市场。 2009年珠三角地区楼市几经曲折，经历了从沸点到冰点的转变。上半年去化良好，基本上项目开盘即获得较高的去化，购房者追涨，开发商惜售，土地竞价踊跃。从四季度开始，成交力度开始走弱，成交量逐月下降。年底受宏观调控影响，开发商资金压力加大，出于快速回笼资金的目的，主要城市住宅市场出现供应放量现象。全年珠三角区稳步上扬，地价标王土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，呈现加速提升趋势，土地流标现象上演。住宅成交购房者持币观望情绪浓厚低总价小户型单位消化最快。开发商进入观望状态，拿地变得谨慎，招拍挂土地出让价格也渐趋理性土地市场流标现象仍然频现。 二、我国房地产经济区域化差异比较 1、指标的选取。本文指标的选取原则有二：一是在现有的统计年鉴上能够找到、并且规范使用的；二是能够反映各地区房地产经济投资情况、房地产销售情况、房地产开发成本、房地产开发企业情况、房地产企业产出情况。根据这两个原则，本文选取了10项统计指标（见表1），以对我国各省房地产经济