实物基础综合笔记.doc

第一节 土地价格概念 一、土地价格概念 二、土地价格的主要特征 1、表示方式不同 2、价格基础不同 3、形成时间不同 4、土地价格不由生产成本决定。 5、土地价格主要由土地需求决定。 6、土地价格呈上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。 7、土地价格具有明显的地域性。 8、折旧现象不同 第二节、土地价格影响因素 一、主要地价影响因素 1、影响地价的一般因素 这些因素会影响土地价格的整体水平，是决定各个地块土地价格的基础。具体包括： （1）、土地制度： （2）、住房制度： （3）、城市规划： （4）、人口状况：人口状态是最主要的社会经济因素，对地价的影响很大，主要包括：人口密度、人口素质和家庭人口构成等。 （5）、社会发展和安定状况： （6）、城镇发展过程： （7）、国际经济状况： （8）、国际政治因素： （9）、经济发展状况： 2、影响地价的区域因素 1、商服繁华程度： 2、交通条件： 3、基础公用设施水平: 4、环境质量： 5、城市规划限制。 3、影响地价的个别因素  (1)面积。 (2)宽度。 (3)深度。 (4)形状。 (5)坡度。 (6)宗地基础设施条件。 (7)宗地临街状况。 (8)城市规划限制。 (9)土地使用年限。  二、不同用途地价影响因素的特点 1、商业用地 一是受到商业繁华影响度的影响；二是受到交通便捷度的影响；三是受到城市规划限制的影响；四是受到环境优劣度的影响。 2、住宅用地 一是受到住宅区位置的影响；二是受到交通便捷度的影响；三是受到住宅区基础设施、公共设施完备程度的影响；四是城市规划中对住宅区域内建筑的高度、样式、密度、建筑面积、绿地、消防间距等等方面提出的要求；五是受到环境质量等级的影响， 3、工业用地 工业用地注重交通运输便利程度、基础设施完善度、产业集聚规模、产业关联度、工业区位、环境质量、城市规划限制、区域内劳动力供求情况、工资酬劳水平等方面诸多因素的影响。 一、土地估价概念 一、土地估价的概念 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量（使用条件）、等级及其在现实经济活动中的一般（客观）收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。 二、土地估价的作用及现实意义 一是能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化。 二是调控土地市场供需的有力杠杆。 三是调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。 四是推进我国土地使用制度改革的重要前提。 五是量化国有土地资产的尺度。 三、土地估价的使用方向（具体用途） 1．为国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考； 2．为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考； 3．为土地使用权抵押提供地价参考； 4．为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考； 5．确定和更新城镇基准地价、标定地价； 6．实现城市地价动态监测； 7．对农用地进行分等定级； 8．确定农用地综合区片价； 9．为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考； 10．为司法鉴定提供地价参考。 土地估价原则 一、替代原则 1．土地价格水平由具有相同性质（用途一致）的替代性土地的价格所决定； 2．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格； 3．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 二、预期收益原则 土地的价格受预期收益形成因素的变动所左右。 预期收益的估算必须是客观合理的。 预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。 三、最有效利用原则 土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提的。 最有效使用应当以预期收益原则和变动原则为基础。 四、报酬递增递减原则 这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。 五、供需原则 (1)需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息。 (2)替代性有限。 六、贡献原则 贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础（多选题）。 七、变动原则 在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。 八、合法原则 收益还原法 一、收益还原法概念 (一)收益还原法的定义 (二)收益还原法的的原理 由于土地具有固定性、不增性、个别性、永