建设用地调研报告.docVIP

努力破解发展用地难，全力推动提速发展 土地资源是人类赖以生存的最基本的生产生活资料，是经济社会发展的重要基础。发展离不开土地，项目建设更离不开土地。土地问题解决不好，必然影响或制约发展。土地作为稀缺资源，供需矛盾是常态。尤其是我国正处于工业化、城镇化加速发展时期，矛盾更加突出。在国家实行最严格的耕地保护政策的新形势下，充分利用有限的土地资源，保护资源，保障发展，必须坚持节约集约用地的基本原则。今年是实施“十二五”规划的开局之年，各地加快发展的愿望相当强烈，提出的经济增长速度和固定资产投资规模指标普遍较高，都计划新上一大批项目，用地压力自然加大，土地指标供需矛盾更加尖锐。因此必须在落实节约集约优先战略的前提下，争取增加计划指标，加强用地监管，切实保障发展。发展用地问题既是一个社会热点问题，也是近年来群众反映比较突出的重点问题，是社会关注的焦点，各方面广泛重视的难点问题。XX区土地面积不大，土地资源十分有限，发展用地的矛盾更加突出。如何破解发展用地难，全力推动提速发展是我们现在面临的一个重要课题。下面根据我调查了解的情况和思考，谈谈自己的认识和看法。 一、XX区土地资源分布基本情况及利用现状 XX区地处XX省中部，居XX，位于XX市XX区，是XX市的经济文化金融和商贸中心。略 XX区新的土地利用总体规划已经省政府正式批准，该规划对我区未来10年的土地利用做出了相对科学的规划布局安排，预留建设用地3700亩（含XX）。从建设用地空间管制上将我区土地利用规划为四种区域。一是允许建设区。主要包括XX区部分建设用地、农村居民点建设用地和XX工业园区、XXX工业园区、XX村周边等新增建设用地，土地面积2433.7公顷，占全区土地总面积的15.5%。二是有条件建设区。有条件建设区分布在XX镇北部、XXX工业园区南部，土地总面积333.5公顷，占全区土地总面积的2.12%。三是禁止建设区。包括XX水库、XX水库等水源保护区、地质灾害分布区、XX遗址，规划面积38.6公顷，占全区土地总面积的0.25%。四是限制建设区。限制建设区指上述三种区域之外的区域，土地面积12900.2公顷，占土地总面积的82.13%。 目前发展用地存在的主要问题 总的来说，经济社会发展和项目建设用地可分为两大类，一类是新增建设用地，即农用地转为建设用地，一类是存量土地包括闲置和低效用地的开发利用。新增建设用地难主要难在指标控制严格、审批程序繁琐、周期长,城市开发建设改造提升用地难在房屋征收拆迁问题复杂、难度大。发展用地存在的问题概括起来有以下几方面： 一是适合建设的土地空间有限、总量较小，地价较高。新批准的土地利用总体规划中，允许建设区和有条件建设区总面积为2767.2公顷。未来10年预留的建设用地主要集中在XX和XXX工业园区。XXX工业园区发展空间集中在XX，预留的建设用地仅有2000亩，而且基础设施急需完善配套，客观上缺乏竞争力。XX区原来作为市委市政府所在地，土地级别导致地价较高。XX区土地级别为九等，工业用地出让最低价为204元/平方米；比XX区和XX区每亩高出5.6万元。地价因素直接导致了对项目、资金吸引力的大大减退。这些成为制约发展用地的重要因素之一。 二是新增建设用地指标控制严格，审批程序繁琐、过程复杂、周期长。近年来，国家加强土地宏观调控，严把土地闸门，严格控制新增建设用地，并提出土地总量控制、总体规划和基本农田保护，这三点都是红线，严格控制建设用地指标。全国土地审批建设用地指标1000万亩，而各省上报计划指标合计1600万亩，缺口600万亩。省市下达给我区的用地指标主要用于小城镇建设和廉租房建设，项目建设用地指标大幅度减少，因此供需矛盾十分突出。目前，农用地转用及土地征收报批程序为：区国土资源部门组织材料以区政府名义上报市国土资源部门，市级国土资源部门审核后上报省国土资源部门，省国土资源部门审查后报省政府，省政府常务会研究审批。影响农用地转用征收报批速度的主要因素是被征地农民的社会保障方案的审批盖章，由市人社部门审批，决定农用地征收审批速度的主要环节在省国土资源部门，一般要经过半年甚至一年以上或更长时间，项目用地迟迟不能审批导致建设项目落地周期延长。 三是征地补偿安置方案需征得多数被征地人同意，过程比较复杂。由于现行补偿安置政策标准与被征地农民的期望值存在较大差距，签订土地征收协议需要做大量艰苦细致的工作。一方面项目建设急需用地，一方面迟迟达不成征地补偿协议。按照规定，有的要反复召开群众代表会议协商表决，方案得到多数人同意后方可签订协议。比如XXX工业园区征地补偿综合标准为3.5万元/亩，与农民的期望值存在差距，到目前为止，征地补偿方案与村委会和农民多次协商尚未最后达成协议。 四是建设用地占补平衡规定与耕地后备资源不足的矛盾一定程度上制约发展用地。第