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关于房地产开发工程管理问题研究 　　摘要：随着经济水平的迅速发展，我国房地产行业在近年来得到了快速的发展。与此同时人们对居住条件的要求也发生了变化，但是房地产开发项目管理中仍存在一些问题，如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效果、提高工程质量成为了项目管理企业面临的重要问题。 关键词：房地产开发；项目管理；措施 中图分类号：F235.91 文献标识码：A 引言 为了适应现代社会居住条件的需求，作为房地产开发企业，房地产工程开发管理对企业的经济效益、工程质量有着重要的影响。 一、房地产开发项目管理含义 房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标,其是以项目经理负责制作为基础,运用系统工程的观点、理论和方法,在开发项目建设的全过程,按其内在运行规律,建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产项目管理融合了项目管理实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具,使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。 房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系,它以房地产企业、监理公司为主管,各参建单位参与,通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理,保证房地产开发项目有效进行,最终实现项目目标。 二、房地产开发企业项目管理存在的问题 1、项目管理概念的狭隘与局限 导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断的原因，是由于项目管理概念的狭隘与局限。对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益是融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致的。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。 2、图纸设计管理方面存在问题 大多数房地产开发企业都不重视图纸设计的管理工作，对于开发商来说，他们只是对方案、功能进行确定，然后统一交由设计院进行处理，因此，在图纸设计管理上没有引起足够的重视，甚至有些设计人员根本没有成本概念，图纸上出现很多错误。而开发商对于图纸设计阶段所包含的成本、质量控制不够重视，而只注重在施工现场如何节约成本，如何进行质量控制等，甚至有的房地产开发企业在功能和要求还不是很明朗的情况下，为了能早日拿到图纸，擅自要求设计院对图纸进行设计，这样必然会导致设计出来的图纸存在一些不足。当工程在施工的过程中，开发商才发现其中的不足而要求对图纸进行修改，不仅会影响到施工的进度，提高成本，还会影响到工程的工期。除以上所说的问题之外，设计院在对图纸进行设计时，是否有考虑到投资成本方面的问题还很难说，而房地产开发行业对这方面更是缺少管理和监督，目前没有有效的办法来进行控制。 3、合同管理方面存在的问题 目前仍有相当一些房地产开发企业法制观念薄弱，合同意识不强，更谈不上合同管理。国内企业签订的合同，几乎都有“未尽事宜，双方友好协商解决”的条款，但如果合同签订不完善，一旦协商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下几点问题： 3.1不少项目鉴定的合同十分简单，不符合标准合同要求，更不符合国际上通行的合同文本要求，合同签订不严谨，存在漏洞，给对方提供了索赔依据。 3.2签约双方都不认真执行合同，随意修改合同，或违背合同规定打折扣。没有严格按合同进行工期、投资控制管理，合同履行率低。如果一方没有严格执行合同，通常会发生工程索赔、工期加长、投资加大等情况，给企业加大成本。 3.3合同产生纠纷时，大多数采用行政手段解决，不采取法治形式解决。 三、加强房地产开发企业项目管理的措施 1、重视项目规划设计 规划设计是房地产开发建设的源头，作为房地产开发建设应该十分重视这一重要环节。在市场经济条件下，房地产开发企业要保持自己所开发的产品适应市场需要，具有一定的竞争能力,就必须具有超前意识。 所谓超前意识, 就是要从高起点起步, 充分考虑人们对房屋产品和居住环境要求的不断变化, 要从房屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料的选用、室外环境的布置、开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为, 一个房地产开发项目的建设, 需要几年的时间, 但其使用周期却长达几十年, 甚至上百年。科学的发展、技术进步、经济增长、生活水平的提高, 使购房人对居住和工作环境及质量的要求不可能停留在原有的水平上。作为房地产, 亦称不动产, 这种凝聚巨大精神及物质财富的巨额配套设施；水电气等供应能量；安全防范设施设备；绿化布置方案；消防设施设备的配置；垃圾处理方式等诸多细节均要考虑周全。总之, 规划设计阶段, 开发建设企业应该请诸多方面的专家,当然也应该包括物业管理方面的专家, 从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家有关规划设计规范的要求