深圳天亿国际商务中心营销策划.ppt

SWOT分析 OT 机会威胁分析 … Opportunities … Threats 市场供过于求，竞争压力大 同质化严重，营销难度大 价格战一触即发 加息、控制按揭、物业税等宏观政策的影响 WTO和CEPA “9+2” 和深港一体化的形成 深圳国际化城市定位 中心区日渐成熟 SWOT应对策略 优势、机会强化 劣势、威胁规避 结合双地铁、五星级酒店等“泛配套”，提升档次形象； 避开硬件竞争，寻求软性突破； 合理控制成本，应对今后价格战； 强化6.6米层高，提倡全新办公理念， “泛珠三角经济带” ，扩大客户定位范围； 加大营销力度，整合客户资源，应对激烈竞争； “重点优化，而非全面改善” ，根据客户需求有的放矢。 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略 项目定位 高端市场 中端市场 低端市场 物业档次 　低 　　中 　　　 高 客户层面 1 档次定位 高 　　中 低 项目处于写字楼市场的中高档次 天亿国际商务中心中心 2 属性定位 “ ” CBD · 核心商圈 超高层高 · 稀缺性甲级写字楼 高端市场 中高端市场 中端市场 中低端市场 低端市场 3 客户定位 15% 85% 目前中心区 本项目 20% 80% 投资性客户 自用型客户 中高档次，下半部分小开间，上半部分超高层高，提升投资欲望； 稀缺性产品，可塑性强，提升投资价值。 购买用途定位 30% 40% 30% 国内外大型金融、证券、保险公司，通讯、实业公司，以及跨国大型实力集团公司的区域总部。 具备相当实力且发展迅猛的中大型贸易、高新科技、物流公司，以及其他大型企业在深圳的分支机构。 法律、会计、咨询顾问，较有发展前景的贸易、物流、科技公司、广告、多媒体设计，投资者等 大面积客户 （整层以上） 中面积客户 （半层~整层） 小面积客户 (半层以下） 需求面积定位 5% 5% 科技 12% 15 % 8% 18% 10% 22% 10% 目前中心区 本项目 5% 20 % 10% 20% 10% 27% 3% 其他 投资 中介 服务 实业 物流 贸易 金融证券 贸易、实业类企业的比例将有所上升； 投资类客户比例将有所上升； 中介、物流类、科技类将保持稳定，不会有大的波动； 客户类型定位 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略 营销攻略 USP提炼 思 考 一 能否通过与竞争对手综合比较， 寻找本项目的差异化竞争力？ “ ” 1 营销定位思考 05.04.16 深圳天亿国际商务中心 营销策划报告提案 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略 市场扫描 宏观市场分析 ４ 近期价格分析 2006年深圳写字楼平均交易价格为9997元/㎡，同比下降了1.6%，呈冲高回落之势。2007年一季度同比上涨26.7%。 0 5000 10000 20000 15000 2005年 一季度 2005年 二季度 2005年 三季度 2006年 四季度 2006年 一季度 2006年 二季度 2006年 三季度 2006年 四季度 9771 10013 14885 13955 9090 10310 8818 10802 销售价格 11754 2007年 一季度 走势分析 由于中心区超高层写字楼价格的拉动，今年价格将有所攀升; 价格战一触即发,明年可能再次出现冲高回落的态势. ２ 价格走势 中心区现状分析 1 基本资料 尚未推出 —— 118790 7295 卓越时代广场 80% 15000 133595 8192 国际商会中心 销售情况 售价（元/M2） 建筑面积M2 占地面积M2 40% 14500 90151 4980 诺德中心 60% 14000 93730 5917 安联大厦 尚未推出 —— 107917 5578 新世界中心 尚未推出 —— 130151 7368 金中环商务大厦 基本资料 未正式推出 11500 70000 5000 华融大厦 95%以上 11500 75000 6000 时代金融中心 93% 11300 58118 3685 九州创展大厦 95%以上 11000 44508 4703 福建兴业银行 100% 11980 53864 5565 航天大厦 100% 11000 30000 5500 国际商会二期 100% 12000 44400 4719 中央商务大厦 销售情况 售价（元/M2） 建筑面积M2 占地面积M2 接上表… 中高端写字楼出现热销,