清远基准地价系数.doc

第二部分 清远市城镇国有土地定级与基准地价更新 技术报告 清远市国土资源局 广东国政土地和房地产评估有限公司 二○○九年十二月 目 录 第一章 概述 1 第一节 清远市概况 1 一、地理位置 1 二、自然条件 2 三、社会经济发展概况 4 第二节 土地级别与基准地价更新原因分析 10 一、原土地定级估价成果体系 10 二、基准地价更新必要性分析 11 第三节 评估工作目的、依据与范围 12 一、评估工作的目的和意义 12 二、工作任务 13 三、评估范围 13 四、基准地价内涵 14 五、工作依据 15 六、土地级别与基准地价更新成果 16 第二章 清远市区土地级别更新 17 第一节 级别更新概述 17 一、土地定级的理论依据 17 二、土地定级的原则 17 三、土地级别更新方法 18 四、土地定级的技术路线 19 五、土地级别更新的技术流程 19 第二节 定级因素体系确定 20 一、土地定级因素选择 20 二、定级因素权重确定 26 三、定级资料收集 27 第三节 定级因素分析 29 一、定级因子指标计算 29 二、定级单元的划分 46 三、定级单元因素作用分值计算 47 第四节 土地级别确定 60 一、级别初步确定 60 二、土地级别检验与调整 63 三、土地级别面积统计 66 四、级别更新后分布规律 66 第三章 清远市区基准地价更新 70 第一节 基准地价评估的理论依据、原则 70 一、基准地价评估的理论依据 70 二、基准地价评估的原则 71 三、清远市基准地价内涵 73 四、基准地价体系 74 第二节 基准地价更新的技术路线和工作流程 75 一、基准地价更新的技术路线 75 二、基准地价更新的工作流程 75 三、样点调查与整理归类汇总 84 四、各种参数指标、标准的收集与整理 86 五、还原利率的确定 89 第三节 商业用地基准地价更新 90 一、商业用地样点地价分析 90 二、商业用地基准地价计算 97 三、主要商业街道路线价评估 99 四、宗地地价修正体系编制 103 第四节 住宅用地基准地价更新 104 一、住宅用地地价样点处理 104 二、住宅基准地价测算 106 三、区片地价测算 109 四、住宅用地宗地地价修正体系 110 第五节 工业用地基准地价更新 110 一、地价样点处理 111 二、工业基准地价测算 113 三、工业用地宗地地价修正体系 115 第四章 市区基准地价修正系数体系的建立 116 第一节 商业用地网格点基准地价修正系数体系的建立 116 一、地价影响因素选择 116 二、个别因素修正系数编制 116 三、基准地价修正体系的检验 119 第二节 住宅用地网格点基准地价修正系数体系的建立 120 一、地价影响因素选择 120 二、个别因素修正系数编制 120 三、基准地价修正体系的检验 124 第三节 工业用地网格点基准地价修正系数体系的建立 124 一、地价影响因素选择 124 二、个别因素修正系数编制 124 三、基准地价修正体系的检验 126 第五章 各镇区基准地价更新 127 第一节 基本思路 127 一、工作任务 127 二、评估范围 127 三、基准地价内涵 127 四、技术路线 128 五、工作技术流程 128 六、乡镇基准地价修正系数体系建立的方法 129 第二节 各镇区土地级别划分 130 一、镇区定级因素选择 130 二、各镇区片定级分值确定 131 三、镇区级别划分 133 第三节 各镇区土地基准地价测算 134 一、样点资料收集分析 134 二、级别地价测算 134 第六章 各镇区基准地价体系修正系数的建立 135 第一节 总体说明 135 一、乡镇基准地价修正系数体系 135 第二节 各镇的个别因素修正系数体系 136 一、商业用地个别因素修正系数体系 136 二、住宅用地个别因素修正系数体系 137 三、工业用地个别因素修正系数体系 139 第三节 各镇区区域修正系数体系 140 一、石角镇区域因素修正系数表 140 二、龙塘镇区域因素修正系数表 143 三、源潭镇区域因素修正系数表 145 四、百嘉工业园区域因素修正系数表 148 五、银盏林场区域因素修正系数表 151 第一节 成果对比分析 154 一、级别与基准地价变化原因分析 154 二、与原市区定级估价成果比较 155 三、基准地价特征比较分析 157 四、住宅用地价格水平与住宅房地产价格的比较 158 第二节 土地定级估价成果说明 158 一、工作特点 158 二、成果应用及建议 159 三、工作体会 161 第一章 概述 第一节 清远市概况 一、地理位置 （一）地理位置 清远市位于广东省的中北部、北江中游、南岭山脉南侧与珠江三角洲的结合带上。全境位于东经111 °55--113°55