塞纳河谷房地产项目策划与可行性分析(精华原版).docVIP

“塞纳河谷”房地产项目前期策划及可行性研究 专业：工程管理 学生：李聪达，王亚彬，马宇飞，王俊生 摘 要 随着我国经济的持续发展，我们居民的经济收入和文化水平都在不断提升，市民的消费水平以及购买能力也在稳步增长，住房需求作为中国的一种传统需求，其市场也将随着整个经济环境的提升而备受青睐。随着需求的增加，依照市场规律，供给也会随之跟上，房地产市场的热潮会继续跟进，但是作为一个理性的投资者，就应该杜绝盲目投资，贸然跟进。可是现时我国房地产行业中就存在着很多急功近利的投资者，只看到房地产行业的高回报，没有看到房地产行业的高风险，没有任何依据就盲目的投资，结果使得项目投资风险加剧，很多中途因为这因为那的原因而导致项目无法继续开发下去。这不仅不利于投资者本身的利益，也不利于整个房地产行业的稳定发展。在经过很多实际案例的经验教训后，作为房地产开发的重要一环项目前期策划与可行性研究也随着房地产行业的火热而备受人们重视。 本文以广汉市塞纳河谷房地产开发项目为载体，参考多种资料书籍，运用科学的方法，从项目背景、市场调研、经济分析以及风险管理等多方面对房地产开发前期策划与可行性研究做进行分析阐述，以求为以后的房地产项目开发决策提供一个可参考借鉴的样本。 关键词：市场调研 前期策划 可行性研究 目 录 第1章塞纳河谷房地产开发项目简介 1 1.1项目名称 1 1.2项目地块位置及周边概况 1 1.3项目编制依据 2 第2章 项目背景 2 2.1广汉基本情况 2 2.2经济环境 2 2.2.1广汉GDP 3 2.2.2广汉财政收入 3 2.2.3广汉固定资产投资 3 第3章 广汉房地产市场调研 3 3.1广汉市房地产市场现状 4 3.2广汉市历年房地产价格走势图 4 3.3广汉主要同类型楼盘信息及项目价格定位 4 3.4消费者需求分析 5 3.4.1是否考虑在广汉买房 5 3.4.2能够接受的房屋总价 6 3.4.3期望的住房面积 6 3.4.4计划购买的住宅层数 7 3.5项目SWOT分析 8 3.5.1项目优势 8 3.5.2项目劣势 8 3.5.3项目机会 8 3.5.4项目威胁 9 第四章 项目定位 9 4.1目标客户群体定位 9 4.2产品定位 9 4.3建筑风格定位 9 4.4户型定位 9 第5章 项目开发与建设 10 5.1开发思路 10 5.2开发周期 10 第6章 财务分析 11 6.1 主要经济技术指标 11 6.1.1规划要求 11 6.1.2项目情况 11 6.2 项目总投资估算 11 6.2.1项目开发成本及开发费用 11 6.2.2开发费用 12 6.2.3预计收入 12 6.2.4销售税金 13 6.2.5项目总投资 13 6.3融资方案及经营计划 13 6.4财务盈利能力分析 14 6.4.1土地增值税 14 6.4.2项目利润 15 6.4.3主要经济指标 15 6.5项目财务评价结论 17 第7章 项目不确定性分析 17 7.1盈亏平衡分析 17 7.2敏感性分析 17 7.3风险分析 18 7.3.1政策风险 18 7.3.2工程进度风险 18 7.3.3通货膨胀风险 19 第8章 结论 19 第1章 塞纳河谷房地产开发项目简介 1.1项目名称 广汉市“塞纳河谷”房地产投资建设项目 1.2项目地块位置及周边概况 本项目地块位于广汉市经开区，地处108国道与成绵高速之间，深圳路以南，中山大道以西。其中中山大道为广汉市的交通要道，从地块位置沿中山大道北行约2公里便到广汉市中心城区。宗地附近有四川省通园制药有限公司、德力铁道科技公司、广汉市广友石油机械公司等企业，临近广汉市医疗保险局、宏华外国语学校、广汉三星堆客运站。本地块周边有雒城一号、御景星城、上美年华、东嘉苑、威光家园、吐哈石油苑、天工家园、广油苑等住宅小区。其中御景星城尾期、上美年华正在热销中，雒城一号大型住宅小区与本项目地块仅有一街之隔并且一期正在热销中。 图1：地块位置1 信息来源：百度地图 图2：地块位置2 图片来源：百度地图 1.3项目编制依据 1、国家与之相关的政策、法规 2、《广汉市城市规划管理技术规定》（2010试行版） 3、广汉市国土资源局、广汉市规划管理局信息 4、市场调研数据、资料及整理结果 第2章 项目背景 2.1广汉基本情况 广汉位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都经济圈的重要部分，也是成都以北的重镇，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的说法。广汉南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里。108国道、成绵高速公路和宝成铁路穿境而过，交通发达，区位优势明显。广汉幅员面积为538平方公里，辖18个乡镇，总人口60万，城市人口20万[1]。 2.2经济环境 2.2.1广汉GDP 今年1