浅议我国房地产业投资风险和对策探究.docVIP

 PAGE \* MERGEFORMAT 7 浅议我国房地产业投资风险和对策探究 　　【摘 要】近年来，随着国民经济的快速增长，房地产市场出现良好的发展态势，已经逐渐成为国民经济发展的支柱产业之一。由于房地产业的特殊性，具有高投入、高回报的特点，面对当前复杂的经济环境，它也存在着很大的不确定性和风险性。因此对于房地产业投资者而言，如何把握当前经济形势，预测未来市场发展趋势，对房地产业投资中存在的风险进行分析，采取措施规避风险，对房地产企业的持续稳定发展尤为重要。 【关键词】房地产业；投资风险；对策分析 近年来国家不断推出新的调控政策，控制房价的的非理性增长。房地产企业面临着的风险影响因素也不断变化，对投资风险进行正确评估，减小风险对收益的影响程度，提高项目的投资效益，对于指导项目开发具有非常重要的意义。 一、我国房地产业投资风险分析 1、政策风险 政策风险是指由于政策发生变化给房地产生产者与经营者带来的经济损失。由于房地产业在我国国民经济中占据着越来越重要的地位，其发展对于其他产业的发展以及整个国民经济都具有不可替代的作用。因此，政府会根据国民经济的发展情况对房地产业进行宏观调控，使房地产业与其他产业相协调，共同促进国民经济的健康发展。政策风险是影响房地产投资的重要风险因素之一，包括产业政策、土地政策、经济体制及住房制度改革等，它们都会对房地产投资者的收益目标带来很大的影响。 产业政策风险是政策风险中的重要方面，是指因产业政策和产业结构发生变化对房地产生产者和经营者带来的经济损失。如“上海国五条细则”：“坚决抑制投资投机性购房，严禁发放第三套及以上购房贷款；同时要增加普通商品住房用地供应，按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求。”这在一定程度上抑制了商品房的需求。当前的土地制度使土地供应逐年呈现负增长，而货币不断超发，也使得投资渠道缺乏。土地使用年限的减少、补偿费用的收取都可以增加房地产开发的成本。经济体制的改革刺激了经济的增长，增加了人们的收入水平，进一步提高了公众的购买力，刺激了商品住宅房的需求。 2、经济风险 经济风险是指一系列与经济环境、经济发展有关的不确定因素的出现对房地产投资产生影响的可能性。主要包括市场供求风险、融资风险、利率风险以及国民经济发展风险。市场供求风险，由于房地产项目的价值通常比较大，因此受供求关系的影响较大。市场的供给与需求是不断变化的，当供给短缺或需求不足时，房地产市场的主体就会受到损失。这种供需之间的不平衡，就会给房地产投资者带来巨大的损失，因此房地产企业要根据市场的供需变化的客观规律进行科学预测，规避市场供求变化带来的投资风险。 房地产投资者一般会借助于各种融资工具，有研究表明，在大部分的房地产投资中，贷款额度占到总投资一半以上，甚至更高。比率的大小受投资的成本以及项目的预期收入及贷款利率等因素的影响，贷款的利率越高，房地产企业的贷款成本就越高，而降低了市场购买力，最终导致房产预期收益的减少。反之利率越低，贷款成本越低，人们的购买力旺盛，房地企业更容易得到较好的收益。此外国民经济的发展水平也会影响房地产市场，经济越发达，房地产市场越繁荣，而经济停滞，房地产市场也会呈现萧条。 3、技术风险 技术风险是由于技术部门设计或施工管理技术不足而给房地产企业带来的经济损失。随着科学技术的不断发展，房地产市场化程度的不断深入，人们对住房消费的需求苛刻程度增加，因此，企业要提高施工技术，率先将其应用于房地产项目中，不断满足消费者对住房质量的要求，提高市场竞争力。技术风险主要包括建筑材料的更新、施工技术和革新、计算失误风险等，如果不能处理好这些技术问题，将会给房地产企业带来直接经济损失。 4、购买力风险 购买力风险是指由于投资完成后收回的资金与初始投入的资金相比，由于购买力的减低给投资者带来的风险。由于房地产投资资金大、周期时间长，其投资风险的高低与通货膨胀率存在着很大的关系，只要存在通货膨胀因素，投资者就面临着通货膨胀的风险。因此，房地产投资者应该十分关注此风险因素的影响，并且通过适当的方法来减少通货膨胀风险。如，可以通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率的影响程度。 5、自然风险 自然风险是由于不可抗力的因素变化而对房地产商品开发过程中或着已经开发完成的商品的危害，从而给房地产企业造成的经济损失。自然风险主要包括地震、洪水、火灾、泥石流等灾害。因此房地产企业可以根据当地的地理气候条件来购买相应保险规避风险，减少自然灾害对项目造成的经济损失。 二、房地产业投资风险规避策略 1、顺应政策导向，把握投资时机 要顺应政策导向，对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的