浅议我国房地产开发项目现场质量管理.docVIP

浅议我国房地产开发项目现场质量管理 　　摘要：房屋质量的好坏，直接关系到经济效益和广大业主的切身利益。作为房地产开发管理者，不仅要牢固树立“质量第一”的观念，而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施，把提高房产质量作为己任。本文探讨了我国房地产开发项目的现场质量管理 关键词：房地产；开发项目；现场质量；管理；措施 中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 房地产项目管理融合了项目管理实践经验, 系统的项目管理理论又为建设工程项目管理提供了理论工具，使得建设工程项目管理日益系统化、科学化。而在项目开发建设中实施质量计划，关键是加强质量预防措施的落实，适当增加预控成本（一致质量成本），大力减少返工成本（非一致质量成本）,提高开发项目的经济效益。 一、房地产开发项目现场质量管理的特点 房地产开发项目作为一个工程项目具有时限约束和一次性的特点。现场质量管理的主要目的就是实现有限工程期限内单次工程施工工程质量方面引起施工发生次数的最少化。为了实现由现场质量问题引起的工程施工发生频率的最少化，房地产开发企业需要重点关注工程施工的质量。在房地产开发项目现场施工的过程中严格的检查工程监理单位及工程施工的承包方在工程施工过程中是否能够切实的按照工程合同相关条款的规定进行执行，检查工程具体施工活动是否按照房地产开发建设项目相关施工技术规范的要求进行工程施工，及时了解房地产工程施工过程中的质量是否处于企业能够控制的范围之内。强化企业在整个工程现场施工过程中的监督作用，确保前期正确合理的工程项目规划和设计在现场质量管理中得到不折不扣的贯彻。 二、房地产开发项目的前期现场质量管理 建立房地产开发项目质量管理责任制度，由项目负责人全权负责开发项目质量的质量管理。质量负责人的职责是按照投资人项目开发要求，负责编制开发项目质量计划，并组织实施。按质量计划要求，检查项目质量计划执行的状况。对发现的重大质量问题，要积极组织研究解决，同时编制项目质量报告，报上级质检部门及项目经理。制定开发项目的质量计划，充分掌握和了解项目的要求，明确咨询成果的质量目标和质量要求，熟悉质量管理体系文件，把质量目标层层分解下去，按质量计划和实施步骤层层落到实处。每个层次权限、职责、资源分配以及保证质量的措施都要进行明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有较强的可操作性。 三、房地产开发项目设计阶段的现场质量管理 （1） 规划设计质量。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。 （2） 施工图设计质量。房屋产品质量的第一步是从设计开始的，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求：一要合理开间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适；二要做到建筑造型和风格有艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。 四、 房地产开发项目招标阶段的现场质量控制 (1)重视资质审查:工程招标时,注重对施工单位资质的审查,包括人员素质、技术力量、施工业绩、社会信誉等多个方面。审查施工单位是否具有类似工程施工的经历和经验,在以往的工程施工中是否出现过质量控制方面的问题,是否发生过质量事故等。 (2)重视在施项目的考察工作:在实际工程招标中,挂靠单位资质的现象屡见不鲜,以至经常出现名不副实的情况,施工过程中也会经常出现劳资纠纷、农民工工资不到位等问题。考察过程中,一定要勤观察、多提问、善思考,认真分析投 标单位的实际经济实力、技术力量等,以确保投标单位资质与实际能力相符。 (3)重视合理价中标:在实际工程招标中,有些房产开发企业为了节省造价,往往采取没有标底,低价中标的方式,以至出现低价中标,高价索赔的现象,最后不仅没节省造价,反而多花了钱,同时还浪费了大量人力、物力,拖延了工期。 五、房地产开发项目施工阶段的现场质量控制 （1）对监理单位的质量控制。建设监理制实施以来，工程建设质量明显提高，工期和投资控制有了保障。为确保工程项目的顺利实施，使监理单位能够有效控制工程项目质量，房产开发企业要严格按照基本建设程序和监理合同的要求去做，并赋予监理工程师相应的权力，使监理工程师能够较好地履行监理合同所规定的各项职责，达到控制工程质量的目的。 （2） 对施工单位的质量控制。通过招标，选定具有相应资质的施工单位从事工程建设，签订工程施工合同。房产开发企业对施工质量的控制主要是通过工程监理进行。工