2012地产形势评估.docVIP

房地产行情政策分析 2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。 　　由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。 2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。 一、2011年房地产市场总结 2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。 1、商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级。 年初，“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将2010年“国十条”和“9.29新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高。7月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。 2、首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。 从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1 年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 3、住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。 紧随“国八条”之后，2011年1月27日，财政部发通知，将购买不足5年（含5年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。 二、2012年房地产市场现状及预测 （一）、房地产政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。 　　1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策； 　　2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策； 　　3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日； 　　4、国家按区域性调整政策性商品房政策； 　　5、下半年对商品房的金融政策将适度调整； 6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。 （二）、房地产调控 1、中央继续加强房地产调控决心不减 本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012 年房地产调控政策仍将维持从紧取向。近日中央政治局会议定调2012 年经济工作时表示“坚持房地产调控政策不动摇”，“限购”、“限价”等行政性措施在近期不会放松。 2、地方政府对加强房地产调控态度暧昧 2011年，海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫。南京、杭州、天津等热点城市土地出让金收入下降明显。房地产市场的低迷造成各地方政府财政压力骤增，放松调控的意愿强烈，10-11月，佛山、成都等地放松限购即被叫停，龙年伊始，全国多个城市开始对房地产政策进行微调。日前，被称为“龙年救市第一枪”的芜湖楼市新政引起了舆论的广泛关注，但和佛山半日游新政一样，芜湖的新政也是短命的，出台三日即被否然而，坊间对此事件的议论还未结束，上海市又开始动作，不但推出了普通住宅新标准，甚至触到了本轮房地产调控的核心——限购令。近日上海市房管局有关负责人明确表示，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位。从外部环境看，由于近两年出口对经济增长贡献低于2007年，欧债危机影响不如2008年的全球性金融危机。从房地产行业看，投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，主要城市房价跌幅明显小于2