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房地产中介服务业：行业蕴含新机遇 投资银行部 孙美玲 李鸿雁 摘要：房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年， 虽然我国房地产中介行业发展规模和专业化程度与国外还有一定差距，但房地产 中介服务行业发展迅速，2015 年底中央经济工作会议明确提出了2016 年五大任 务，房地产去库存位列其中，经过行业调整之后，房地产行业逐步迈入平稳发展 新常态、市场竞争更趋激烈的背景下，房地产中介服务行业尤其是商业地产中介 服务行业蕴含着新的发展机遇。 一、行业概况 房地产中介服务是房地市场价值链不可或缺的环节，一级市场、二级市场和 三级市场均存在不同业态的房地产中介服务，在房地产开发、交易过程中为各级 市场的参与者提供专业化中介服务，在促进房地产市场健康发展、保障房地产交 易安全、节约房地产交易成本等方面都发挥着日益重要的作用。 一级市场，房地产中介服务企业为地方政府或土地运营机构提供政策建议、 土地规划建议、经济评价、土地出让策略等顾问中介服务，帮助地方政府和土地 运营机构科学规划土地用途，有序实施土地出让，实现资源有效配置；在物业开 发阶段，房地产中介服务企业为房地产开发商提供市场进入战略、土地竞投策略、 物业项目开发策略等顾问中介服务；在物业交易的二级市场，房地产中介服务企 业为开发商提供营销策划、代理销售等专业中介服务；在三级市场，房地产中介 服务企业为机构或个人提供房屋租赁中介服务、二手房交易经纪中介服务。 二、行业发展趋势 房地产中介是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房 地产中介服务行业伴随房地产行业的发展而发展， 1998 年国务院取消福利分房 制度，全体国民的住房纳入货币化商品房体系，以及中国城市化进程全面起步， 房地产中介服务业伴随着房地产业的发展在全国范围迅速发展。我国房地产中介 服务业的发展呈现出以下特点： 1、行业向规范化方向发展 房地产中介服务行业的发展水平与房地产开发行业的市场化水平密切相关， 房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，我国房 地产中介行业发展规模和专业化程度与国外还有一定差距。目前国内房地产中介 企业数量众多，但大多为中小型企业，存在着规模较小、知名度较低，执业标准、 执业规则、专业人员素质、执业运营经验和管理经验有待提高的问题。随着信息 传递便捷性的提高，房地产市场信息日趋透明，消费者日趋理性，对房地产中介 企业在诚信、规范、专业中介服务方面的要求越来越高。 2、行业向专业化方向发展 房地产中介行业中，住宅地产中介服务企业数量众多，多数企业以简单代理 销售、租赁获取佣金为主要中介服务模式，专业的商业地产中介服务企业数量较 少，主要是因为商业地产在选址定位、投资、销售和管理等方面与住宅开发存在 明显的差异，商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，因此，商业地产 中介服务需要更专业的管理团队和更多的经验积累。目前专业的商业地产中介服 务公司市场需求非常大，尤其是提供代理销售咨询中介服务一体化全流程营销代 理的企业。随着三、四线城市商业地产市场的扩大和深化，带来的是市场需求的 进一步提高。 3、行业向品牌化方向发展 房地产中介企业的实力和品牌对于开展顾问代理业务至关重要，尤其是商业 地产中介服务企业对实力和品牌的要求更高。品牌能提升企业产品和中介服务的 附加值，在激烈的竞争中体现优势，同时也能吸引更多优秀人才的加盟。一个品 牌的形成需要时间的磨砺，需要企业在市场上保持优秀的表现、拥有良好的口碑 以及较多成功的案例。从置业者角度来讲，房地产中介公司的品牌认知度和口碑 对置业者的投资决策具有较强的影响力，对于房地产开发商来讲，房地产中介公 司的市场品牌认知度和专业化能力是开发商与中介公司长期合作的重要保证。 三、行业市场规模 1、我国房地产行业整体规模 公司所处的房地产中介服务业市场规模的持续增长与房地产行业的发展密 切相关。2013 年之前，房地产投资与销售额均处于快速增长态势。其中房地产 开发投资额由 2000 年的 4,984 亿元增至 2013 年的 86,013 亿元，复合增长率 24.50% ，商品房销售面积由2000 年的 18,637 万平方米增至2013 年的 130,551 万平方米，复合增长率16.15%。 受经济增速下滑与房地产调控政策等因素影响，