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物流园区用地规划中相关要点探究 　　摘 要：文章主要通过笔者的工作经验，介绍了物流园区的概念及类型，从而针对物流园区用地的规划要点进行详细地论述与研究，提出了物流园区用地规划的主要内容和工作方法，旨在为业内人土提供有利的参考。 关键词：现代物流；物流园区；控制；引导 中图分类号：U652.1+2 文献标识码：A 文章编号： 随着经济全球化和现代高新技术的迅猛发展， 现代物流在世界范围内获得迅速发展， 成为极具增长前景的新兴产业，受到各级政府与社会各界的广泛重视。全国范围内，特别是沿海经济发达地区，将现代物流作为支柱产业或新的经济增长点，制定和组织实施现代物流发展规划，物流园区的规划和建设就成为此中的重点和显著特征。 一、物流园区的概念 物流园区是指在几种运输方式衔接地形成的物流节点活动的空间集聚体，是在政府规划指导下多种现代物流设施设备和多家物流组织机构在空间上集中布局的大型场所，是具有一定规模和多种服务功能的新型物流业务载体。它按照专业化、规模化的原则组织物流活动， 园区内经营主体通过共享相关基础设施和配套服务设施，发挥整体优势和互补优势，进而实现物流集聚的集约化、规模化效应和促进载体城市的可持续发展。 二、物流园区的类型 物流园区一般都属于综合性的，但根据园区主导功能或主要服务范围不同，也可划分为不同的类型。根据主导功能的不同，物流园区主要有配送中心型和货运枢纽型两种。 （1）配送中心型物流园区以配送功能为主，是配送中心企业集中的场所。配送中心是为连锁商店、零售商以及消费者组织配货供应、以执行实物配送为主要职能的流通型物流结点，具有集货、储存、分货、加工、配送、信息处理等综合物流功能。 （2）货运枢纽型物流园区是围绕交通枢纽而建的，以服务于物流的转运为核心功能。货运枢纽型物流园区是以连接不同运输方式为主要职能的转运型物流结点，除了具有转运、仓储等主要功能外，还包括拆拼箱、再包装等加工功能，如围绕大型港口、铁路货运场站等建设的货运枢纽、卡车终端等都属于该类型。 三、物流园区用地的规划要点 3.1 园区用地的规划 3.1.1 物流功能用地地块划分 如前文所述，按照城市规划用地分类标准，物流园区用地是以仓储用地为主的，包括对外交通用地、道路广场用地、工业用地等在内的多种用地类型的组合。那么这里所说的“物流用地地块划分”主要是针对仓储用地而言的。在地块划分中应保证现状已批、已出让和已有明确开发意向地块的完整性；保证地块内用地性质的单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰；保证物流项目用地的基本规模，以较为粗线条的地块划分，为投资者的具体需求留出更大的柔性并且有利于下一层次规划编制和土地出让与开发。这也是物流功能地块划分的基本原则。 一般来说， 仓储功能区地块面积都较大，为使园区土地在使用时具有一定的灵活性， 规划园区基本地块面积划分控制取10~20公顷，由管理部门根据实际开发需要进行划分，但一般不宜小于3公顷，否则不利于地块的使用。这是由仓储建筑特征以及满足仓库建设的大型化发展趋势要求决定的。此外，建设时应保证每个开发单元有两个出入口；如有再进行支路划分的需要，则支路应尽量连接地块外围主要道路。 3.1.2 不同功能用地的规划 由于物流园区用地所具有的用地特性，其用地控制与一般的城市建设用地存在一定的差异。而物流园区的类型、定位、功能需求、规模等方面的不同也使不同的物流园区所包含的用地功能有所不同。一些规模较大、功能较为综合的物流园区可能除了核心的物流功能用地外， 还会包含居住、商业、办公等用地功能，那么就需要针对不同功能的用地采取刚性、弹性或两者相结合的方式进行控制。用地刚性与弹性控制最直接的体现就是开发强度控制指标体系，物流园区用地也不例外。根据我们在实际项目中的经验，物流功能用地采取弹性控制，保证开发建设中的相对灵活性和余地；基础设施、 生活配套设施用地的相对刚性控制， 保证规划区对基础设施及配套设施的需求；同时兼顾土地使用兼容性，这也是弹性控制的体现之一。上述这些用地控制方式是物流园区用地控制的一些大的原则，具体的内容就涉及到用地开发强度控制指标体系，包含了通常所说的容积率、建筑密度、绿地率等指标。这些开发强度内容需要根据国家、地区的实际情况进行确定。 3.1.3 环境规划 环境的控制也是物流园区用地规划控制的另一个重要内容。在规划和建设物流园区时， 应该与环境保护结合起来，引入“绿色物流”的理念。国内有些物流园区在建设中没有考虑和原有物流硬件设施的兼容或再改造利用问题，新的建起来，旧的就弃置，造成资源的巨大浪费。这些都不符合现代物流所具有的降低成本、有效利用资源的特点，更谈不上“绿色物流”。 “绿色物流”的理念