商业房产操作流程商业房产操作流程.doc

商业房地产操盘实务 前言 第一章：前期 第一节、项目筹备期 第二节、项目蓄水期 第二章：中期 第一节、预热期 第二节、开盘强销期 第三节、持销期 第四节、扫尾期 第三章：后期 第一节、开业筹备期 第二节、开业期 第三节、养市期 第四节、运营期 附录： 常用广告设计图形鉴赏 常用文本资料参考 各部门管理制度； 服装品牌管理制度； 服装专业知识培训。 前 言 房地产项目开发大致可分为“项目前期”、“项目中期”、“项目后期”这三个阶段。“项目前期”是指土地获取至项目开工，其中要经过项目调研、定位、策划、规划、设计、开工等阶段；“项目中期”则是指项目开工后至项目交楼入伙的一段时间。其中包括开盘期、强销期、持续销售期、尾盘期和交楼入伙等阶段；项目后期指项目开业后进入市场运营管理的这段时间，即养市期和运营期。 为了便于读者和刚入行的从业者了解，在写作中力求以一种便于读者理解的方式，所以将一个理想的操盘流程以一种理想化的发展方式剖析出来，便于读者了解操作系统中的规律和操作中的技巧，来解决实际过程中出现的问题。 在很多个项目中看到，许多我们归纳的规律在不同的项目中的个性变化，所以此书的规律和流程在实际中也许并非以理想的模式出现，但探求真理和灵活的运用规律是每个操盘人不倦的追求。 对于在人们常规中认知的一些问题，如： 人均商业面积以1：1来衡定区域商业的是否饱和的理论； 商业价值随楼层高而边际效应“递减”的认知； 底商的商业价值是住宅的1．5倍或2倍； 蓄水期的客户量是供应量的大于2：1时才放量； 等等这些规律，在不同的情况下都有所改变，事实证明，当时理论的提倡者的精神也 是不要机械的片面的运用理论，要根据实际情况，灵活对待。而很多应用者，则机械的对待。 对此社会上许多从业者，正确对待规律，善于总结问题，是此书提倡的务实的学术精神。 在每个操作阶段对操盘手的性格要求不同，中期要求操盘手具备果断的性格和系统的把控能力，这与前期在投资分析环节中要求技术人员具备细心和归纳能力，这一点在性格要求上与前期有所区别，而在后期则要求有耐心，因此操盘人员在性格培养上需多下工夫。 第一章：前期 项目筹备期： 对于一个项目而言，在项目正式蓄水或开始亮相之前，所做的都是筹备期，筹备期可长可短，有的甚至长达数年，有的则几个月或几十天。 这里的筹备期为了叙述方便，和便于读者理解使用，将以策划方案结束为起点，即项目有关的前期论证和定位已完成，为下一个阶段蓄水期前展开而进行的一系列工作。 筹备期从三大块可讲，主要分工程、营销和推广，不同项目工程现状有所不同。有关工程的筹备较复杂，例如项目在营销环节中，工程的完成进度是不同的，有的项目甚至未开槽，就预先进入销售；而有的则刚开始挖槽，未到正负零；有的则已封顶，正在内装。所以工程的进度全然不同。不管怎样，每个项目都有其特殊的地方，在工程方面都有专业的工作人员，这里仅对营销方面有影响的几个点，做一些工程方面筹备期的工作。则筹备期以营销节点为中心脉路而排定，此与传说意义上的工程筹备期有所不同，此处特做说明。 工程方面： 工程方面相对于营销节点而言，在筹备期中虽然工程的进度各不相同，但有一点是必须的，就是工程必须是处于施工状况，即工地是动的，如果在停工状态，相对于营销而言是有压力的，这会迫使营销节点的进度和工作量改变。 相对于营销的需求，工程预先要给出一个工程进度表，即工程在何时可以完成开槽正负零，封顶竣工等各工程的节点，这样在先决上对营销有个大的方向指导。 工程进度表中尤其要合理，科学的给出封顶、内装、外装、竣工验收等完成节点，事先要有预见性。不可想当然。这样不至于有突发情况下造成工程延误，从而有失信誉。 工程中还应事先将工程的一些技术指标，如层高，标高，电梯，中央空调等相关的一些资料整理出来。销售人员使用中有答客问。其中有关工程的一些常识性的问题罗列出来了。这样预先对这些进行一个确定和估测。便于营销培训使用。 商业地产相对于住宅，在布局设计中所花费的时间要大的多，因为市场布局的好坏，使用率的高低，对项目有着至关重要的影响。在工程方面，有关布局平面的设计是重中之重，可以说平面设计工作是工程中最重要的环节，对此，在我们经历的项目中，高层领导都是亲自过问，亲临一线，可见其重要性，反之，不重视此点的项目或公司，运作过程中项目就容易出现问题。 平面布局设计中，除去铺位分割这一传统布局外，有关结构、暖通、电气、消防等的设备同等重要。最后结合各方面专家，最好有市场专业策划参与，统一定案成平面图。 标准的平面图是CAD制成的，但在实际应用中，事先要将CAD专业制作人员的转换成平面示意图。方便普通人看懂，同时，对于各种分割，适当的填入色彩，以便于观看。在平面示意图制作过程中，在筹备期如果不是特简单平面，即此平面以后的调节非常小，微乎其微。那么，最好