第2章 土地使用权获取.ppt

第二章 土地使用权获取 本章要求 了解影响开发地块的因素、影响地产开发时机因素。 熟悉地块研究的内容、获得土地使用权的方式与策略， 第一节 影响开发地块的因素 第二节 地块研究的内容 第三节 地产开发的时机 第四节 获得土地使用权的方式。 第一节 影响开发地块的因素 影响土地价格的因素多而复杂，需要进行归纳分类，在土地评估界通常的分类方法是按照因素与土地的关系及影响范围分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。 一般因素：影响土地价格的一般、普通、共同的因素，这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。 供需因素、行政因素、人口因素、社会因素、经济因素、国际因素。 区域因素：土地所在地区的自然条件与社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。 区域内的宗地具有一致性和相似性。如西单商圈、CBD区域、亦庄高新技术产业开发区。 区域位置、区域交通条件、区域基础设施条件、区域环境质量、城市规划限制 个别因素：地块本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定统一均质地域内地块差异性的重要因素，是统一区域内地价差异的重要原因。 面积大小、宽度、深度、宽深比、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制和土地使用年限。 第二节 地块研究的内容 地块与城市战略定位的关系研究 地块与城市规划的关系分析 地块与城市经济结构的关系研究1 地块与城市经济结构的关系研究2 地块与城市文化的关系1——文化影响需求特征 房地产具有地域性，所处地域的文化特性便是重要体现之一： 城市文化影响当地居民的思想性格，使其兴趣爱好具有一定的文化烙印，从而对地块开发产生相应的影响！因此，不同文化区域的地产开发理念自然也有所不同！ 定性明显且成熟的区域往往直接决定地块的产品定位 项目 住宅项目，建筑体已建成，先后5个公司经手。共卖了3年，花了3千万广告费，卖了三套。被开发商称为“黑色三个三”，是广州天河区有名的烂尾楼！ 第三节 地产开发的时机选择 投资成功与否，部分决定于适时投资，也就是说，投资时机的选择很重要。然而，并没有一个放之四海而皆准的法则。看基础设施改造把握投资时机是一种较好的方法。 城市基础设施可以看作是为房地产开发铺路，基础设施的建设无疑会对周边房地产项目产生积极的影响。根据基础设施建设的不同形式，可以具体分为点状建设、线状建设和面状建设三种。 点状设施 一个商场的筹建、一条街道的绿化，都可称之为点状设施的建设。点状设施，影响范围有限，只是对周边物业生活设施的完善，最主要的功能是方便生活。 线状设施 一条轨道的兴建，一条公路的改造或扩建都可称为交通设施的线状建设形式。线状基础设施在其筹备期与建设期对房地产发展的利好影响尤为显著，其潜力也会充分显现出来，但在线状基础设施的竣工期，这种利好因素对周边物业的影响将会逐渐减弱。这说明，线状设施对房地产的影响时效性较强，周期较短，这也是开发商适时把握宣传时机，利用各种利好消息的原因所在。 ?面状设施 对某个区域进行大规模的市政改造或重新建设，都可称为面状开发。在这种基础设施建设的基础上，商品房开发量、竣工量、销售量总体上呈现出上升趋势，而且这种趋势，会随着城区的建设、各项基础设施的完善，仍旧保持。这说明，面状基础设施的建设规模较大，持续时间较长，影响范围较广。这种影响，带动了整个区域的发展，实现了城市“增值”，是促进开发区房地产发展的第一动力。 第四节 获得土地使用权的方式 土地使用权，是指使用人根据法律、法规及有关合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地，享有占有、使用、收益及部分处分的权利。 房地产开发商获取土地使用权的方式主要有三种：出让、划拨和转让。 出让、划拨属于土地一级市场行为，即土地使用者从各级人民政府手中获得国有土地使用权； 转让属于土地二级市场行为，即国有土地使用权在土地使用者之间转移的过程。 （一）土地使用权出让 1、概念：土地使用权出让(简称土地出让)是指国家将国有土地使用权(一般简称为土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让的基本原则 国家主权神圣不可侵犯； 平等、自愿、有偿； 所有权和使用权分离； 合理利用土地。 3、土地使用权出让的年限规定 按国家有关法律规定，各类用地的出让年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 4、土地出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参