天津市别墅市场天津市别墅市场.doc

天津市别墅市场 1. 天津宏观经济环境分析 天津是中国四大中央直辖城市之一，是中国沿海开放的国际口岸城市。由于其特殊的地理位置，天津是中国北方最大的经济商贸中心。不过天津是老工业城市，由于历史原因，上世纪80年代经济增速曾低于全国平均水平。年代初，中国作出加速环渤海地区开放和开发的决策，天津作为这一地区最大的沿海开放城市，经济开始加速发展。－年，天津经济年均增长％，比同期全国平均增幅高个百分点。其中，年和年天津增幅连续两年居全国各省份首位。年，天津人均国内生产总值达到元，比年增长２倍。年国内生产总值首次突破亿元，比2001年增长％，增幅在全国各省、直辖市和自治区中列第一位。全社会固定资产投资突破亿元，外贸出口突破亿美元，累计利用外商直接投资突破亿美元 国内生产总值 人均国内生产总值 财政收入 城市人均可支配收入 1991 342.75 3943 　 1845 1992 411.24 4696 　 2238 1993 536.1 6075 　 2769 1994 725.14 8164 95.99 3982 1995 917.65 10281 117.34 4930 1996 1099.47 12263 137.45 5968 1997 1235.28 13739 169.12 6609 1998 1336.38 14808 186.55 7111 1999 1450.06 15976 206.89 7650 2000 1639.36 17993 244.81 8141 2001 1826.67 19986 304.5 8367 2002 2022.6 22068 375.81 9338 2003 2386.94 25874 451.74 10313 表二：全国GDP及GDP增长率 年份 全国GDP(亿元 全国GDP增长率（%） 1991 21618 9.2 1992 26638 14.2 1993 34634 13.5 1994 46759 12.6 1995 58478 10.5 1996 67885 9.6 1997 74463 8.8 1998 78345 7.8 1999 82068 7.1 2000 89404 8 2001 95933 7.3 2002 102398 8 1991 21618 9.2 1992 26638 14.2 1993 34634 13.5 1994 46759 12.6 1995 58478 10.5 1996 67885 9.6 1997 74463 8.8 1998 78345 7.8 1999 82068 7.1 2000 89404 8 2001 95933 7.3 2002 102398 8 2003 116694 9.1 2天津市别墅总体市场分析 2.1天津市别墅市场发展回顾 天津是中国房地产业实行市场化比较早的城市之一，近10年来在改造危陋旧房、兴建大型普通住宅楼群的同时，还开发出梅江南、东丽、津南等别墅住宅区。最初购买别墅住宅的多为外籍人员和天津市富人阶层，但随着近几年天津经济发展，社会财富增加，相当一部分市民也十分想往购买别墅住宅。1998年以来，万科兴业公司、松江置业、仁爱等房地产开发企业，开始面向中高档的消费者设计开发别墅住宅，分别在天津南部和北部的城乡结合部兴建别墅楼盘。他们利用城乡结合部低廉地价降低成本，做到别墅价位较低一些，中档收入的消费者敢于问津。从此开始别墅房地产开始在天津有了新的发展征程。 回顾：天津别墅的发展沿革 追溯天津市别墅式住宅建设的起步，还得从“五大道”说起。由马场道、睦南道、大理道、常德道、重庆道组成的“五大道”地区，曾经是历史上英租界的高级住宅区，这里汇聚了1901年至1935年间德国、意大利、法国、西班牙等欧美国家及日本等亚洲国家的复古主义、浪漫主义别墅建筑，以及部分中西合璧风格的洋楼建筑，是“天津小洋楼”的集中区域。如今，这里已被天津市政府列为重点优秀风貌建筑区域、市级文物保护单位。 从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪90年代初期开始的，当时以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，配套和相关的物业管理都没有一个质的突破。所以在开发和销售均没有达到理想状况。 上世纪90年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。 自此，天津的别墅市场开始日趋成熟：别墅开发区域市场日益广泛，别墅产品、价格也日渐符合市场需求……天津别墅市场进入了稳步增长的时期。 区域