契税讲义(摘抄)契税讲义(摘抄).doc

契税 耕地占用税 一、国家现行契税情况简介： (一)、契税政策概述: 契税在我国是个古老的税种，至今己有1600多年历史，起源于东晋时期，到宋代逐渐趋于完备。民国时期有了减税免税规定，建国前由于没有房地产证，契证做为官方的维一凭证，其基本作用是保障不动产所有人合法权益的功能。 建国后从1950年—1997年的40多年时间，我国的契税政策经过多次修改调整，执行的是政务院1950年制定的《契税暂行条例》，十年动乱时期基本处于停征阶段，1990年以后，全国陆续恢复征收。1997年7月7日，国务院令第224号颁发了《中华人民共和国契税暂行条例》，于1997年10月1日起实施。新疆维吾尔自治区人民政府1998年6月16日颁布《新疆维吾尔自治区契税实施办法》（77号主席令）， 1998.06.16实施。 (二)、目前契税主要文件政策： 1997年国务院令第224号《中华人民共和国契税暂行条例》； 1997年财政部财法字52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》； 1998年自治区政府令第77号《新疆维吾尔自治区契税实施办法》；(2002年5月20日修正) 1997年国家税务总局国税发176号《关于契税征收管理若干具体事项的通知》； 1998年国税总局国税发195号《关于进一步明确契税纳税人有关法律责任的通知》； 《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号） (三)、契税概念解释: 契税：是土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。其中： 土地权属转移指的是土地使用权的转移，包括土地使用权出让、转让两种方式； 房屋权属转移是指房屋所有权的转移，包括买卖、赠与和交换三种方式。 (四)、契税的特征： 契税除具有作为国家税收的强制性、固定性和无偿性三个特点外，还有其自身的独特之处： 1、契税是在房地产的转让环节征收，每转让一次就征收一次契税。这一点有别于房产税、财产税。 2、契税由取得土地、房屋权属的一方缴纳。这一点与其他税种有着明显的区别，例如营业税、土地增值税等都是由取得收入的一方缴纳。 (五)、契税的意义和作用： 1、有利于调控房地产市场，规范房地产交易行为。 一方面，政府可通过对税率高低的调节，达到调控房地产市场的目的，另一方面，在房地产交易环节征收契税可在一定的程度上抑制“炒买”、“炒卖”房地产以获取暴利等投机行为，有利于维护良好的房地产交易秩序。 2、有利于筹集地方财政收入。 契税同其他税种一样具有积累资金的职能。契税作为地方税，其收入完全归地方财政。因此，征收契税对增加地方财政收入，起到越来越重要的作用。 3、调节社会收入分配 契税实行从价比例税率，房价越高，税负越重，这种内在调节机制对部分购买高档商品房的高收入者有一定调节作用，可在一定程度上缓解社会分配不公的矛盾。 二、契税构成八要素 (一)、契税纳税主体: 契税纳税主体又称纳税义务人。按照《条例》规定，在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人，为契税的纳税人。 (二)、契税征税对象：是土地、房屋权属转移的行为。 契税征税对象应具备三个条件： （1）转移的客体，一是土地使用权；二是房屋所有权。 （2）权属必须发生转移。 （3）必须有经济利益关系。 征税范围：为发生权属转移的土地和房屋。具体范围包括：　　 1、土地使用权转移 （1）国有土地使用权出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。 （2）土地使用权转让，指土地使用者将其土地使用权转移给其他单位和个人的行为，包括出售(即有偿转让)、赠与(即无偿转让)和交换(土地使用者之间相互交换土地使用权)等，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 2、房屋所有权转移 （1）房屋买卖，即有偿转让房屋所有权的行为。　　（2）房屋赠与，即将房屋所有权无偿转让给他人的行为。按照规定，房屋赠与应有书面合同或者契约，并到房地产管理部门或农村基层政权机关办理登记过户手续才能生效。　　（3）房屋交换，即相互交换房屋的所有权的行为。按照规定，房屋的使用者经房屋的所有者同意，通过变更租赁合同，办理过户手续，相互交换房屋的使用权，不征收契税。房屋的所有者之间通过签订交换契约，办理房屋产权变更手续，相互交换房屋的所有权，按规定应当办理契税手续。具体又可以分为两种情况：若双方交换价值相等，则免纳契税，应当办理免征契税手续；若价值不等的，应就超出部分缴纳契税。 按照规定，下列方式视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与：　　（1）以土地、房屋作价投资、入股。企业以其土地使用权或者房屋所有权折价作为投资，应按有关规定办理产权变更登记手续，视同土地使用权转让或者房屋买卖，由承受方按规定